KienhuisHoving-Academy KienhuisHoving-Academy
Website
KienhuisHoving-Academy

Landgoederen

In Nederland liggen veel landgoederen, vaak met een historisch karakter. Zowel landgoederen die al jaren familiebezit zijn als nieuwe landgoederen dragen bij aan het natuurschoon in ons land.

Onze specialisten kunnen u adviseren over alle juridische aspecten die voor landgoedeigenaren van belang kunnen zijn. U kunt daarbij onder meer denken aan de volgende aspecten:

Natuurschoonwet 1928

De Natuurschoonwet 1928 heeft tot doel versnippering van eigendom en aantasting van landgoederen te voorkomen. Dit doel tracht men te bereiken door eigenaren van landgoederen fiscale voordelen te bieden in ruil voor de instandhouding van de landgoederen.

Deze fiscale voordelen gelden slechts voor landgoederen die aan bepaalde voorwaarden voldoen en bovendien als zodanig zijn gerangschikt. Er zijn fiscale faciliteiten gecreëerd op het gebied van de inkomstenbelasting, overdrachtsbelasting, schenk- en erfbelasting, vennootschapsbelasting en onroerende zaakbelasting. Aan deze fiscale faciliteiten zijn voorwaarden verbonden. Wij kunnen u adviseren over de fiscale voordelen, maar ook over de gevolgen van de schending van de aan de faciliteiten verbonden voorwaarden.

Overdracht van landgoederen

Bij de aan- of verkoop van een landgoed is het van belang om goede afspraken te maken om ongewenste (fiscale) gevolgen te voorkomen. Veel landgoedeigenaren gaan langdurige overeenkomsten aan met derden, waaronder overheden. Aan wettelijke regelingen en subsidies kunnen voorwaarden zijn verbonden, die ten tijde van de overdracht nog niet zijn uitgewerkt. Welke rechten en verplichtingen gaan al dan niet van rechtswege over op de koper? Welke lasten en beperkingen zijn er? Welke fiscale claims liggen op het landgoed en wie is daar aansprakelijk voor?

Voor zowel een verkoper als een koper is het van belang eenduidige afspraken te maken. Wij zijn u hierbij graag van dienst.  

Ruimtelijke ontwikkelingen

Op landgoederen zijn er vaak diverse ruimtelijke ontwikkelingen. Deels noodzakelijk voor het voortbestaan van het landgoed. Er worden nieuwe functies gecreëerd om het landgoed te exploiteren en/of in stand te houden, waarvoor soms een afwijking van het bestemmingsplan nodig is en een omgevingsvergunning zal moeten worden aangevraagd.

Aan nieuwe landgoederen liggen veelal anterieure overeenkomsten met gemeenten ten grondslag. Gemeenten zijn vaak bereid landgoedeigenaren te faciliteren, mits voldaan wordt aan bepaalde kwaliteitscriteria. Ook regels die zien op bijvoorbeeld vergunningvrij bouwen kunnen mogelijkheden bieden.

Overgang landgoederen tijdens leven of na overlijden

Wij denken met u mee over de toekomst van uw landgoed. Op welke wijze kan uw familiebezit worden beschermd? Hoe kan versnippering van uw landgoed worden voorkomen? Hoe maakt u optimaal gebruik van de fiscale faciliteiten?

Bij de overgang van landgoederen door schenking of vererving kan er een beroep worden gedaan op de fiscale faciliteiten van de Natuurschoonwet 1928 voor wat betreft de heffing van schenk- of erfbelasting. Aan deze faciliteiten zijn voorwaarden verbonden.

Er bestaan diverse mogelijkheden uw testament zodanig in te richten, dat optimaal gebruik kan worden gemaakt van de belastingvoordelen die de Natuurschoonwet 1928 biedt. Wij kunnen u ook van dienst zijn het adviseren en opstellen van akten van schenking of verdeling.

Landgoedvennootschappen en landgoedstichtingen

Een landgoedvennootschap wordt veelal opgericht om het landgoed in het geheel en als familiebezit in stand te houden. Statuten van landgoedvennootschappen bevatten specifieke bepalingen. Daarnaast speelt de zogenaamde transparance fiscale een belangrijke rol.

Binnen de kring van familieleden-aandeelhouders van de landgoedvennootschap kunnen wijzigingen optreden. Het landgoed is en blijft echter in geheel eigendom van de landgoedvennootschap. De wijzigingen binnen de kring van familieleden-aandeelhouders betreffen die situaties welke een natuurlijk persoon-eigenaar kunnen overkomen respectievelijk treffen zoals overlijden of een faillissement. In deze gevallen kan een aandeelhouder worden verplicht zijn/haar aandelen over te dragen aan mede-aandeelhouders hetgeen het behoud van het landgoed als familiebezit bevordert.

Maar wat indien u geen (directe) erfgenamen heeft dan wel uw erfgenamen geen belangstelling hebben in de instandhouding van het landgoed? U kan dan overwegen uw landgoed in te brengen in een stichting.

Financieringen

Het instandhouden en herontwikkelen van cultureel erfgoed en landgoederen is kostbaar. Voor het behoud van dit cultuurhistorisch erfgoed is het daarom soms van belang dat nieuwe “economische” dragers worden gevonden en nieuwe verdienmodellen worden ontwikkeld. Financiering is altijd een kernpunt. Crowdfunding is een financieringsvorm die sterk in opkomst is en interessant kan zijn voor cultureel erfgoed en landgoederen. Daarnaast kan een financiering ook plaatsvinden in de vorm van derden die participeren in het landgoed, zoals stichtingen, fondsen of natuurbeherende organisaties. Bij al deze alternatieve financieringsvormen is het van belang na te gaan of door het financieel recht, bijvoorbeeld de Wet op het financieel toezicht, beperkingen worden gesteld. Zo kan bijvoorbeeld een prospectusplicht van toepassing zijn, of moet een ontheffing bij de Autoriteit Financiële Markten worden aangevraagd.

Erfpacht

Erfpacht is een aantrekkelijke rechtsvorm voor eigenaren van cultureel erfgoed. Het behoud van het karakter van het cultuurhistorisch erfgoed en natuurschoon speelt hierbij een belangrijke rol.

Het opstellen van erfpachtvoorwaarden met betrekking tot landgoederen is maatwerk. De continuïteit van het landgoed moet gewaarborgd blijven. Individuele factoren en wensen spelen daarnaast ook een rol. Bijzondere aandacht dient ook besteed te worden aan de financierbaarheid van het recht van erfpacht en de fiscaliteit.

Soms wordt er voor gekozen geen zakelijk gebruiksrecht te verlenen, maar een persoonlijk gebruiksrecht in de vorm van huur of bruikleen. Het is dan in het bijzonder van belang aandacht te besteden aan dwingendrechtelijke wetsbepalingen.

Pacht

Cultuurgronden op landgoederen worden vaak verpacht. We spreken van pacht als het gaat om een overeenkomst waarbij de verpachter zich verbindt aan de pachter, een onroerende zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken ter uitoefening van de landbouw (agrarische grond) en de pachter zich verbindt tot een tegenprestatie. Bij pacht is sprake van een veelal dwingendrechtelijk juridisch regime waarmee rekening dient te worden gehouden bij het aangaan van een pachtovereenkomst. Er zijn echter andere vormen van pacht mogelijk, waarop deze dwingendrechtelijke bepalingen niet van toepassing zijn. Zowel bij het opstellen van pachtovereenkomsten als bij eventuele geschillen bij de Pachtkamer kunnen wij u van dienst zijn.

Onteigening

Als landgoedeigenaar kunt u met onteigening te maken krijgen. Een onteigening wordt als zeer ingrijpend gezien en kan gevolgen hebben voor de rangschikking onder de Natuurschoonwet 1928. Indien in het verleden een beroep is gedaan op bepaalde fiscale faciliteiten van de Natuurschoonwet 1928, kan een onteigening ook leiden tot invordering van claims door de Belastingdienst.

Voorafgaand aan de gerechtelijke procedure moet de overheid eerst proberen om minnelijk tot overeenstemming te komen. In geval van een onteigening heeft u op grond van de Onteigeningswet recht op een volledige schadeloosstelling die bestaat uit vermogensschade, inkomensschade en bijkomende schaden. In geval van een (op handen zijnde) onteigeningsprocedure is het aan te raden om u al in een vroeg stadium, tijdens de fase waarin de onderhandelingen plaatsvinden, te laten adviseren over de procedure en de juridische knelpunten. Ook kunnen wij u bijstaan in de gerechtelijke onteigeningsprocedure, indien er minnelijk geen overeenstemming wordt bereikt.

Erfgoedwet en monumenten

Veelal is op landgoederen ook monumenten of karakteristieke bebouwing aanwezig. Sinds 1 juli 2016 zijn de regels rondom erfgoed en monumenten opgenomen in de Erfgoedwet. Voor bijvoorbeeld het verbouwen van monumenten, maar ook voor restauratie en renovatie hiervan gelden specifieke regels. Het is bij voorgenomen ontwikkelingen van belang om goed te informeren naar de mogelijkheden en eventuele belemmeringen. 

Subsidies

Het behoud van cultuurhistorisch erfgoed wordt gezien als een algemeen belang. Om ervoor te zorgen dat dit erfgoed in goede staat behouden blijft, is alleen regulier onderhoud vaak niet voldoende. Ook restauratie is vaak nodig. De hiermee gemoeide kosten liggen veelal hoger dan het onderhoud en renovatie van niet beschermde gebouwen. Voor landgoederen en ter bescherming van cultureel erfgoed zijn daarom ook (specifieke) subsidies en financiële regelingen beschikbaar. Bijvoorbeeld in het kader van (herstel van) historische buitenplaatsen, restauratie van monumenten of de aanleg van nieuw bos of natuur.

Wilt u meer weten over een van de bovenstaande onderwerpen? Neem dan contact op met een van onze specialisten.

Specialisten Landgoederen

mr. A.M. (Diana) Gunckel

Advocaat
Expertises: Advisering omtrent complexe financieringen, zekerheden en projectfinanciering, fusies en overnames, joint ventures, herstructureringen en private equity, Wet financieel toezicht

mr. M.L. (Madlyn) Hoek

Kandidaat-notaris
Expertises: Ondernemingsrecht, rechtspersonenrecht, fusies en splitsingen, aandelenoverdrachten, bedrijfsovernames, herstructureringen, oprichten van rechtspersonen, landgoedvennootschappen

mr. C. (Chantal) Kolk

Kandidaat-notaris
Expertises: (Commercieel) onroerendgoedrecht, zekerheden, erfpacht, landgoederen, Natuurschoonwet 1928, herontwikkeling cultureel erfgoed, (agrarische) bedrijfsoverdrachten

mr. C.M.M. (Chantal) van Mil

Advocaat
Expertises: Vergunningverlening (o.a. Wabo), handhaving en toezicht, geluid, bodem, overheidsaansprakelijkheid en schadevergoedingsrecht (o.a. planschade en nadeelcompensatie).
Delen op