Corona en (detailhandelsbedrijfs-) huur

Uw bedrijf moet van de ene op de andere dag, al dan niet op last van de overheid, (tijdelijk) de deuren sluiten wegens het Coronavirus. Gevolg: geen omzet. Of als u uw bedrijf al niet sluit, wordt u wel geconfronteerd met kelderende omzetten tot wel 70 %. Terwijl uw vaste lasten zoals personeelskosten, belasting, huur e.d. onverminderd doorlopen. Evident is dat u dit financieel niet heel lang kunt volhouden. Een faillissement is geen ondenkbeeldig scenario.
Huurrecht

Voor uw medewerkers kunt u een beroep doen op het Noodfonds Overbrugging Werkgelegenheid (NOW) (lees hier alles over de NOW);  u kunt uitstel aanvragen voor de loon- en omzetbelasting. Hoe zit het met de huur? Kunt u een huurverlaging bewerkstelligen of uitstel van betaling van de huur? De juridische mogelijkheden hiertoe zijn beperkt.

Huurcontract

Gebruikelijk is in de huurovereenkomst  overeengekomen dat de huurder verplicht is de huur te blijven betalen.  Betaalt hij de huur niet, dan is sprake van –kort gezegd- wanprestatie.  Weliswaar biedt de wet aanknopingspunten voor  de huidige unieke situatie als gevolg waarvan de huurder (tijdelijk) de huur niet of niet volledig behoeft te betalen. Denk aan een beroep op overmacht of onvoorziene omstandigheden (lees hier alles over beroep op overmacht). Maar in de gangbare (standaard)huurcontracten wordt in die wettelijke mogelijkheden niet voorzien of is in de huurovereenkomsten anders overeengekomen. Ook aansprakelijkheid voor bepaalde situaties is vaak uitgesloten. Daarnaast wordt middels een bepaalde risicoverdeling, het risico van specifieke omstandigheden ook bij de huurder als ondernemer neergelegd. 

Exploitatieverplichting

Bijkomend probleem is dat in de huurovereenkomst voor de huurder vaak een verplichting tot exploitatie zal zijn opgenomen. In geval van, al dan niet door de overheid opgelegde tijdelijke,  bedrijfssluiting wordt hier niet aan voldaan. Betoogd kan worden dat zowel huurder als verhuurder de huidige situatie als gevolg van het Coronavirus met haar verstrekkende gevolgen niet hebben voorzien. Met name indien het bedrijf (verplicht) is gesloten vanwege door de overheid opgelegde maatregelen is het maar de vraag of de huurder aan de exploitatieverplichting gehouden kan worden.  Maar ook gezondheids- en veiligheidsaspecten voor een huurder jegens zijn klanten en diens verantwoordelijkheid als werkgever voor zijn personeel zijn belangrijke overwegingen. Die kunnen ertoe leiden dat een huurder zijn bedrijf gewoonweg niet kán openhouden.

Redelijkheid en billijkheid

Huurder en verhuurder zullen ten opzichte van elkaar redelijkheid en billijkheid moeten betrachten. Onder de huidige extreme omstandigheden zal naar mijn mening het al gauw als onredelijk kunnen worden aangemerkt als verhuurder, huurder houdt aan de overeengekomen exploitatieverplichting.  

In aanmerking nemende de huidige unieke en onzekere situatie adviseer ik huurders die in problemen (komen te) verkeren om hun huurovereenkomst erbij te pakken. Tegelijk moeten ze ook zo spoedig mogelijk met hun verhuurder in gesprek gaan over bijvoorbeeld latere betaling van de huur of een (tijdelijke) huurprijsverlaging. Maak hierover met elkaar (nadere) afspraken. Maar natuurlijk ook afspraken over latere terugbetaling of het inhalen hiervan. Het is nadrukkelijk óók in het belang van de verhuurder om coulant met de in de huurovereenkomst gemaakte afspraken om te gaan en in goed overleg met de huurder eruit te komen. Zo kunnen zowel huurder als verhuurder de huidige crisis overleven.  Uitstel  van betaling moet voorkomen dat (winkel-)bedrijven failliet gaan. Ook verhuurders zijn er niet bij gebaat als hun huurders (massaal) failleren.

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Marlies Knook, advocaat Huurrecht.