KienhuisHoving-Academy KienhuisHoving-Academy
Website
KienhuisHoving-Academy

Zonnepanelen en opstalrechten?

Duurzaamheid, een woord wat niet meer weg te denken is in de huidige maatschappij. Zonnepanelen maken daar onderdeel van uit. Niet alleen op woonhuizen ook voor grotere projecten worden deze zonnepanelen gebruikt, veelal een behoorlijke investering, die niet altijd door de eigenaar wordt gepleegd van wie het pand is waar ze op rusten.

Wat is de eigendomsituatie van deze “panelen” met name in een situatie dat de eigenaar van een gebouw, niet zijnde de investeerder in de panelen, financieel in ongerede geraakt en mogelijk failleert?

De theorie achter deze praktijk, is (ondermeer) die van bestanddelen en natrekking.

Artikel 3:3 BW geeft de bepaling wat onroerend is en wat roerend. In lid 1 worden onroerende goederen omschreven, en onroerend zijn:(1) Gebouwen die duurzaam met de grond zijn verenigd hetzij rechtstreeks hetzij door vereniging met andere gebouwen, zijn onroerend, artikel 3:3 BW en 5:20 BW.(2) Ook onroerend is al wat volgens de verkeersopvattingen onderdeel van een zaak uitmaakt, dat is een bestanddeel van die onroerende zaak (artikel 3:4 lid 1 BW). Artikel 3:4 lid 2 BW bepaalt vervolgens dat een bestanddeel van de hoofdzaak wordt: een zaak die zodanig is verbonden met de hoofdzaak dat zij daar niet van kan worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis wordt toegebracht.

Zonnepanelen op een gebouw van een ander

Zijn de panelen roerend of onroerend?
De panelen kunnen onroerend zijn door (1) dat het een bestanddeel is geworden van het gebouw, zijn gebouw en panelen constructief op elkaar afgestemd? Is het gebouw incompleet zonder de panelen? Dit lijkt me niet waarschijnlijk. Ook de verwijdering van de panelen zonder aanzienlijke schade aan het gebouw (artikel 3:4 lid2 BW), lijkt me niet aan de orde.

(2) Duurzame vereniging met het gebouw (horizontale natrekking, artikel 5: 20 lid 1 sub e  2e deel). In beginsel wordt de horizontale natrekking restrictief uitgelegd. Natrekking is - in de ruime leer - een wijze van eigendomsverkrijging (accessio, Romeins recht). De ruime opvatting van natrekking is die in alle gevallen waarin de goederenrechtelijke status van een zaak verandert, als gevolg van de verbinding met een andere zaak. Natrekking zou de panelen onroerend kunnen maken en onderdeel van het gebouw. Overigens natrekking en bestanddeelvorming liggen dicht tegen elkaar aan.

Vanwaar deze vraag? Welnu als de panelen door natrekking of bestanddeelvorming onroerend zijn, zijn zij eigendom van de eigenaar van het gebouw, die in onze casus niet de investeerder is van de panelen. Kortom de investeerder is haar investering dan “kwijt”.

Maar ook als de panelen niet onroerend maar roerend zijn, is de vraag of de eigendomssituatie kan worden bewezen en de panelen kunnen worden weggenomen als de eigenaar van het gebouw  financieel in ongerede raakt.

Nu de investering vaak fors is,  lijkt het beter om niet af te wachten indien zo’n situatie als hierboven is geschetst, zich voordoet en dan maar op een goede afloop te hopen.

Dit hoeft ook niet want een en ander kan tevoren zo goed als mogelijk worden geregeld.

Voor de panelen wordt een opstalrecht gevestigd, hetwelk te naam wordt gesteld van (een vennootschap van) de investeerder die deze heeft aangebracht. Daarmee zijn de panelen een registergoed geworden waarvan duidelijk is wie de eigenaar is.

Bijkomend voordeel is dat dit registergoed makkelijker kan worden gefinancierd middels een lening met hypothecaire zekerheid.

Voor vragen kunt u contact opnemen met Pieter Schut.

 

Delen op