Wijziging van het box 3-stelsel: gevolgen voor vastgoedbeleggers

Oude berekening box 3

In de oude berekening van het box 3-inkomen werd uitgegaan van een fictieve verdeling. Het uitgangspunt was altijd dat met het vermogen inkomsten werden verdiend. Gedacht kan worden aan rente op spaargeld of rendement op beleggingen. Bij de oude berekening werd gerekend met een vast percentage waarover belasting moest worden betaald. Er werd geen rekening gehouden met het werkelijke rendement. Bij de berekening werd dus altijd de aanname gedaan dat een deel van het vermogen belegd werd, ook al was dit in feite niet het geval.

Nieuwe berekening box 3

De uitspraak van de Hoge Raad heeft geleid tot een nieuwe berekening van het box 3-inkomen. In de nieuwe berekening van het box 3-inkomen wordt uitgegaan van het werkelijk behaalde rendement van het vermogen en niet meer van de fictieve verdeling. De berekening gaat uit van drie separate forfaitair rendementspercentages: voor spaargeld, overige bezittingen (waaronder beleggingen en onroerend goed) en schulden. De definitieve percentages voor belastingjaar 2023 zullen pas begin 2024 bekend worden gemaakt.

Gevolgen voor vastgoedbeleggers

Vanwege de nieuwe berekening kan de te betalen belasting op box 3 vastgoed aanzienlijk toenemen, met name bij de gefinancierde vastgoedbeleggingen. Bezittingen en schulden kunnen niet langer met elkaar gesaldeerd worden bij de bepaling van het forfaitaire rendement en worden dus niet meer naar één tarief belast. Daarnaast wordt vastgoed relatief zwaar belast ten opzichte van de aftrek die de schulden geven op de te betalen belasting. Het fiscaal voordeel voor particuliere vastgoedbeleggers wordt dus kleiner. Beleggers die vastgoed gefinancierd hebben met vreemd vermogen kunnen hierdoor mogelijk een substantiële stijging van de belastingheffing in box 3 ervaren. Daarnaast is het tarief in box 3 verhoogd van 31% naar 32% en zal stapsgewijs met 1% per jaar worden verhoogd, tot een belastingtarief van 34% in 2025.

De nieuwe berekening van het box 3-inkomen kan derhalve als gevolg hebben dat vastgoedbeleggingen minder rendabel worden. Verkoop van deze vastgoedbeleggingen kan een optie zijn, echter speelt daarbij de (huidige) waarde een rol. Wat is het rendement(verlies) ten opzichte van de waardestijging of waardedaling van het vastgoed in relatie tot de aankoop?

Ouders-kind

Onder de vastgoedbeleggers vallen ook ouders die een woning voor hun kind(eren) hebben aangekocht en gefinancierd. Deze ouders kunnen ook een negatief gevolg van de nieuwe berekening van het box 3-vermogen ondervinden. Het kan in sommige gevallen dan fiscaal aantrekkelijker zijn om de woning over te dragen aan het kind, voor wie de woning in box 1 valt. Bij verkoop van de woning is de waardestijging namelijk onbelast. Een mogelijke waardedaling kan minder erg zijn immers blijft het vastgoed ‘in de familie’. Verder is hierbij van belang dat de wetgever het voornemen heeft aangekondigd om vanaf 2026 een vermogensaanwasbelasting in te voeren, waardoor de waardestijging van de woning dan ook belast zal worden.

Het is aan te raden om na te denken over welke gevolgen deze wetswijziging kan hebben in uw specifieke geval.

Voor vragen kunt u vanzelfsprekend contact opnemen met één van onze specialisten.