Wetsvoorstel differentiatie overdrachtsbelasting per 1 januari 2021

Het kabinet wil de overdrachtsbelasting op 1 januari 2021 wijzigen om de positie van starters op de woningmarkt te verbeteren. Er is nog discussie over de uitvoering, hoogte en leeftijdsgrens van de vrijstelling. Er ligt nu een voorstel met kortgezegd de navolgende inhoud.

Deze wet maakt voor het tarief van de overdrachtsbelasting een onderscheid tussen het tarief voor (jonge (18-35 jaar)) starters (0%); doorstromers (2%) en overige verkrijgers (8%). Dit laatste tarief geldt dan ook voor de verkrijging van niet-woningen. Denk daarbij aan recreatiewoningen die niet als hoofdverblijf dienen of kantoor- en winkelvastgoed. Ook een leegstaand kantoor met de bedoeling om het pand te verbouwen tot woning behoort tot deze categorie.

Startersvrijstelling

Per 1 april 2021 geldt de startersvrijstelling alleen als de woning niet meer waard is dan € 400.000,00. Het gaat om een drempelvrijstelling, zodat deze vervalt als de woning meer waard is. Bovendien is er een antimisbruikbepaling om te voorkomen dat kopers de woning kunstmatig splitsen.

Voor dat deel van de woning dat wordt verhuurd of anders wordt gebruikt dan bewoning, zoals bijvoorbeeld  bedrijfsdoeleinden, geldt de startersvrijstelling en het 2% tarief ook niet. Is geen sprake van splitsbare delen en wordt de woning voor minder dan 10% voor andere doeleinden gebruikt door de verkrijger, dan gelden de faciliteiten voor het gehele pand.

Als bouwgrond wordt verkregen van een btw-ondernemer is er omzetbelasting verschuldigd. Wordt het bouwterrein verkregen van een niet btw-ondernemer dan is pas sprake van een woning voor de overdrachtsbelasting als de fundering is gelegd.

De notaris

De notaris zal voorafgaand aan de overdracht van een woning moeten vragen of de verkrijger deze woning (anders dan tijdelijk) als hoofdverblijf gaat gebruiken. Oftewel, voldoet de verkrijger aan de voorwaarden van de startersvrijstelling en geldt het 2% tarief of niet?

De door de verkrijger in te vullen verklaring kan gedownload worden van de site van de belastingdienst en de notaris hecht deze achter de akte van levering. Het toetsingsmoment van de leeftijdseis die geldt voor de startersvrijstelling is de datum van de leveringsakte.

Bij partners kan de tenaamstelling van de woning van belang zijn voor de startersvrijstelling. Als slechts één partner hiervoor in aanmerking komt kan de woning op naam van die starter worden gezet, ook al gaan de partners kort daarna trouwen of samenwonen met een samenlevingsovereenkomst met een meerwaardeclausule.

De eenmalige startersvrijstelling geldt per individuele verkrijger en niet per koppel.

Gegeven de doelstelling van de startersvrijstelling en het verlaagde tarief wordt voor de verkrijging van de economische eigendom van een woning of de verkrijging van aandelen in een onroerende zaakrechtspersoon (fictieve onroerende zaken) het 8%-tarief toegepast. De vrijstelling en het verlaagde tarief is alleen van toepassing op de verkrijging van de economische eigendom als ook de juridische eigendom wordt verkregen van een woning. Verkrijgingen van woningen door niet-natuurlijke personen, zoals rechtspersonen vallen onder het 8% tarief.

Sinds de aankondiging van deze wet ziet het notariaat dat leveringen van woningen aan starters worden uitgesteld naar de periode van januari tot april of worden versneld in alle andere gevallen.

Wilt u meer weten? Neem dan contact op met Madeleine van der Wal, notaris commercieel vastgoed.

Deze blog is eerder als artikel verschenen in Bouwen in het Oosten en Bouwen in Gelderland.