Waardeloos of vereffenen: de stand van zaken bij de onvindbare hypotheekhouder

Stel: u heeft uw pand verkocht. Er rust nog een oude hypotheek op. Niet erg denkt u, want de lening is allang afgelost, gewoon een formaliteit. Maar de voormalige hypotheekhouder blijkt onvindbaar of ontbonden. De datum van overdracht komt langzaam dichtbij. Wat nu?

Het begrip "doorhaling"

Met doorhaling bedoelen wij het doorhalen van de hypotheek in de openbare registers van het Kadaster. Dit gaat niet automatisch als de lening is afgelost, daarvoor is een extra handeling nodig. Meestal gebeurt dit bij notariële akte.

In dit blog gaan wij ervan uit dat de lening is afgelost en dit aantoonbaar is.

Waardeloosheid

De wet bepaalt dat als een hypotheek is tenietgegaan, de schuldeiser (hypotheekhouder) verplicht is om aan de rechthebbende (de eigenaar) een verklaring af te geven, dat de hypotheek is vervallen. Wanneer de vereiste verklaring niet wordt afgegeven, verklaart de rechtbank de inschrijving waardeloos op vordering van de onmiddellijk belanghebbende.

Heropening vereffening ontbonden rechtspersoon

Een ontbonden rechtspersoon kan niet meer handelen. Achteraf komt het echter regelmatig voor dat er toch nog vermogen aanwezig blijkt. In dat geval kan de rechter de vereffening heropenen en een of meer vereffenaars aanwijzen die alsnog de vereist behandeling kunnen verrichten. Concreet: bij een ontbonden rechtspersoon als hypotheekhouder kan het hypotheekrecht dus op deze wijze alsnog worden doorgehaald. Deze procedure kost tijd en geld, omdat nu eenmaal een verzoekschrift bij de rechtbank ingediend en behandeld moet worden. 

Volledigheidshalve: onder ontbonden rechtspersoon wordt verstaan een rechtspersoon die door ontbinding is opgehouden te bestaan. Indien een rechtspersoon bij juridische fusie of splitsing verdwijnt, is wel een rechtsopvolger aanwijsbaar.

Bij banken zal overigens altijd een duidelijke opvolger aanwijsbaar zijn. De problemen doen zich met name voor bij “particuliere” hypotheekverstrekkers, bijvoorbeeld de eigen holding die aan de aandeelhouder of een kind een lening verstrekt.

Vier recente uitspraken

Bij de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland verklaart de voorzieningenrechter een hypotheek waardeloos op grond van het feit dat de hypotheekhouder is ontbonden en dat uit de stukken blijkt dat de lening is afbetaald. Uit de feiten blijkt verder niet of er nog geprobeerd is contact te krijgen met natuurlijke personen die achter de vennootschap zaten. De vennootschap is reeds in 2012 opgehouden te bestaan.

Overwegingen wanneer een rechtbank de inschrijving van een hypotheek waardeloos verklaart:

• De vennootschap die hypotheeknemer is, is enige tijd geleden opgehouden te bestaan.
• De oud-bestuurders van die vennootschap worden geacht niet meer in leven te zijn.
• De oud-bestuurders blijken onvindbaar te zijn na aanzienlijke inspanning.
• De vereffenaar is overleden.
• Administratie van de vereffenaar/ hypotheeknemer is onvindbaar.
• Eerdere poging tot zuivering is mislukt.
• Het is waarschijnlijk dat de schuld is afgelost.

Overwegingen van de rechtbank bij heropening van de vereffening om een hypotheekrecht door te halen:

• Oud-bestuurders van de vennootschap zijn bekend.

Rechtbank Midden-Nederland 25 mei 2022 ECLI:NL:RBMNE:2022:2005
Rechtbank Amsterdam van 4 augustus 2022 ECLI:NL:RBAMS:2022:4709
Rechtbank Noord-Holland 6 december 2021 ECLI:NL:RBNHO:2021:11269
Rechtbank Rotterdam 14 december 2016 ECLI:NL:RBROT:2016:10100

Rechtbank Noord-Holland 13 juni 2022 ECLI:NL:RBNHO:2022:5089

Conclusie

Uit de uitspraken blijkt dat een hypotheek op beide manieren kan worden doorgehaald. Dit vraagstuk is nog volop in beweging. De rechtbank geeft de voorkeur aan het bereiken van de oud-bestuurders van de vennootschap om de vereffening te heropenen.

Voorkomen is beter dan genezen: haal het hypotheekrecht bij voorkeur op tijd door. Mocht u tegen een problematische doorhaling aanlopen, neem dan -tijdig- met ons contact op om de juiste route te bepalen.

Pieter Schut                       Matthijs van Rozen