KienhuisHoving-Academy KienhuisHoving-Academy
Website
KienhuisHoving-Academy

Voortgezet gebruik van verkocht landbouwgrond door verkoper: sprake van pacht?

Bij de verkoop van een perceel landbouwgrond is door partijen afgesproken dat de verkoper het gebruik van het perceel tegen een vergoeding mag voortzetten. De verkoper had naast het gebruik van het perceel landbouwgrond ook een fulltime baan in dienstbetrekking. De kernvraag was of er onder deze omstandigheden sprake is van een pachtovereenkomst. De pachtkamer van de rechtbank Limburg heeft ten aanzien hiervan vonnis gewezen op 14 februari 2018.

Is er sprake van pacht?

Tegelijkertijd met de verkoop van een perceel landbouwgrond is het gebruik van het perceel ter beschikking gesteld aan de verkoper tegen een vergoeding. Uiteindelijk heeft de koper het gebruik van het perceel landbouwgrond door de verkoper opgezegd, waarop de verkoper bij de kantonrechter een verzoek tot ontruimingsbescherming op grond van artikel 7:230a ingesteld heeft. De kantonrechter verklaarde zich onbevoegd om te oordelen over de vraag of er al dan niet sprake is van een pachtovereenkomst en verwees de zaak door naar de pachtkamer van de rechtbank Limburg.

Afhankelijk van bedrijfsmatige exploitatie

Bepalend voor de pachtkamer bij de beantwoording van de vraag of er in deze omstandigheden sprake is van een pachtovereenkomst, was of de verkoper het perceel landbouwgrond al dan niet bedrijfsmatig exploiteerde. Voor de vaststelling van bedrijfsmatige exploitatie werd in het vonnis verwezen naar het door de pachtkamer van het hof Arnhem gewezen arrest op 12 mei 2009 (Boetzelaer/Weenink). Daarin is door het hof een opsomming gegeven van de omstandigheden die in het bijzonder van belang zijn bij het oordeel of er sprake is van bedrijfsmatige exploitatie:

a. de omvang van het bedrijf en de onderlinge samenhang tussen de diverse bedrijfsactiviteiten;
b. de vraag of de voor toekomstige winstkansen noodzakelijke investeringen plaatsvinden;
c. het redelijkerwijs te verwachten ondernemingsrendement;
d. de vraag of de gebruiker een hoofdfunctie buiten de landbouw heeft;
een en ander in onderlinge samenhang te beschouwen en met inachtneming van de overige omstandigheden van het geval.”

Bij gebrek aan bedrijfsmatige exploitatie geen pachtverhouding

In het onderhavige geval heeft de verkoper een fulltime baan in dienstbetrekking. Daardoor is er volgens de pachtkamer dan ook geen sprake van afhankelijkheid van agrarische opbrengsten. Het feitelijk gebruik van het verkochte stuk landbouwgrond is beperkt tot een klein deel met daarop een verouderde aanplant van asperges en een ander deel dat als weiland is ingericht en waarop de verkoper een aantal dieren aanwezig zou (kunnen) hebben gehad. De pachtkamer oordeelt dat gebruik van het perceel landbouwgrond dat verdergaat dan dit, bijvoorbeeld in combinatie met andere activiteiten op agrarisch vlak, niet vast te stellen is. Bij haar oordeel schenkt de pachtkamer ook aandacht aan het feit dat de koop van het perceel plaatsgevonden heeft tegen een betaling van € 20 per vierkante meter. Dit gegeven brengt volgens de pachtkamer mee dat er toch sprake lijkt te zijn van pachtvrije verkrijging van eigendom. Al met al is er gebrek aan met behulp van het perceel een voldoende kenbare, bedrijfseconomische achtergrond van de ontplooide activiteiten zodat in dit geval van een pachtverhouding geen sprake is.

Conclusie

Sinds de invoering van pacht in het Burgerlijk Wetboek (BW) in 2007 is voor het bestaan van een pachtverhouding o.a. vereist dat er sprake is van bedrijfsmatige uitoefening van landbouw. Zie artikel 7:311 en 7:312 BW. Wat onder ‘bedrijfsmatige’ landbouw verstaan moet worden, is door het hof Arnhem in Boetzelaer/Weenink nader uitgewerkt. Dat dit arrest van het hof Arnhem (nog steeds) van belang is, blijkt uit het op 14 februari 2018 gewezen vonnis waarin is geoordeeld dat, met inachtneming van de omstandigheden zoals geformuleerd in Boetzelaer/Weenink, voor de vaststelling van pacht de ontplooide activiteiten een voldoende kenbare bedrijfseconomische achtergrond moeten hebben. Aan deze voorwaarde is niet voldaan wanneer op een (beperkt) deel van de landbouwgrond zich een oude aanplant bevindt en op het andere deel een aantal dieren, zonder dat er overige agrarische activiteiten plaatsvinden waarvan de gebruiker ook niet afhankelijk is.  

Charlotte Solms en Chantal van Mil

 

 

Share on