Vernietiging besluit tot wijziging van splitsingsakte

Tijdens een algemene vergadering van appartementseigenaars is met een meerderheid van ruim 80% besloten om de splitsingsakte te wijzigen. Er is door een lid van de VVE tegen dit besluit gestemd. Daarna is op de voet van artikel 5:140b BW vernietiging van het besluit gevorderd.

De Rechtbank heeft de vordering afgewezen. Het Hof wijst de vordering in hoger beroep toe omdat (volgens het Hof) niet voldoende is gebleken dat het betreffende lid (dat de vernietiging aanhangig maakte)  door de wijziging van de splitsingsakte geen schade zal lijden. Het Hof heeft hierbij onder meer het volgende overwogen.

Van gemeenschappelijk naar privé

Volgens het VvE-besluit zullen een zolder en een kelder die nu gemeenschappelijk eigendom zijn, worden toegevoegd aan de privé-eigendom van twee appartementen. Het Hof sluit niet uit dat hierdoor door eiser schade geleden zal worden omdat mogelijk meer warmwater zal worden verbruikt. Een rol speelt hierbij dat (1) in het appartementencomplex sprake is van aanzienlijk warmteverlies; (2) dat nog onduidelijk is bij welke appartementen dat verlies optreedt, en (3) dat de leden van de VvE het nog niet met elkaar eens zijn hoe de VvE met dat warmteverlies zou moeten omgaan. Zolang hierover geen duidelijkheid bestaat, zal een extra warmteverlies voor rekening van de VvE komen waardoor de daarmee verband houdende periodieke lasten per saldo hoger kunnen worden. Dit tast mogelijk de waarde van het appartement van eiser aan. Bovendien is niet duidelijk geworden dat de waarde van het appartement niet negatief wordt beïnvloed door de verschuiving van de mede-eigendom van de zolder en/of de kelder. Het (enkele) feit dat eiser ondanks zijn mede-eigenaarschap geen toegang heeft tot die ruimtes sluit een dergelijk waarde drukkend effect niet (voldoende) uit. Nadere informatie daarover is niet verstrekt. Uit het voorgaande blijkt dat de VvE haar stelling dat eiser geen schade lijdt door de verschuiving van de zolder en de kelder van gemeenschappelijk naar privé onvoldoende heeft onderbouwd.

Wijziging van bestemming

Over de wijziging van de bestemming van de zolders van vier appartementen - die zijn verbouwd tot verblijfsruimte waardoor het gebruik van die ruimtes wordt ‘gelegaliseerd’- stelt het Hof dat eiser niet voldoende heeft tegengesproken dat de bewoners van de vier appartementen door de wijziging van de splitsingsakte hun bovenverdiepingen niet anders zullen gebruiken dan zij sinds de verbouwing hebben gedaan. Eiser zal - in zoverre- geen nadeel leiden door die wijziging. De VvE heeft gesteld dat de wijziging niet tot een verhoging van de verzekeringspremies leidt en eiser heeft dat onvoldoende gemotiveerd tegengesproken. Uitgaven van de VvE zullen mitsdien naar verwachting niet veranderen door de bestemmingswijziging. Van strijd met de redelijkheid en billijkheid van artikel 2:8 BW is op dit punt niet gebleken. Hier krijgt eiser dus geen gelijk.

Ook de stelling van eiser dat hij nadeel lijdt door de kosten die samenhangen met het wijzigen van de splitsingsakte, is volgens het Hof ongegrond. Iedere wijziging van de splitsingsakte brengt kosten met zich mee. De wetgever heeft kennelijk niet gewild dat die kosten worden beschouwd als schade in de zin van artikel 5:140b lid 3 BW. Een andere opvatting zou namelijk steeds leiden tot vernietiging op vordering van een tegenstemmer. Het voeren van de rechtszaak zou dan geen zin hebben en ook zou het doel dat de wetgever voor ogen had, te weten een eind maken aan het vetorecht van elk lid, niet worden gehaald.

Hof Arnhem-Leeuwarden 7 september 2021, nr 200.267.464 (ECLI:NL:GHARL:2021:8500).

Wilt u meer weten? Neem dan contact op met Pieter Schut.