KienhuisHoving-Academy KienhuisHoving-Academy
Website
KienhuisHoving-Academy

Verkoop van de woning in faillissement

Geplaatst op 12 maart 2015 13:40 door Mark Loef

Een van de meest ingrijpende gevolgen van een faillissement van een natuurlijk persoon is de dat de eigen woning vrijwel zeker zal worden verkocht. Deze bijdrage biedt een beknopt en gesimplificeerd overzicht van de verkoop van de eigen woning in faillissement.

Valt de woning (of een deel van de verkoopopbrengst daarvan) in de boedel?
De eerste vraag die ter tafel komt is de vraag of de woning in de boedel valt (rechtreeks of door middel van een gemeenschap waarin failliet deelgenoot is). Als failliet enig eigenaar is, is er geen ander persoon om rekening mee te houden en hoeft er niet verdeeld te worden. Dat wordt anders als een gemeenschap bestaat.

De woning kan in een gemeenschap vallen. Te denken is aan een huwelijkse gemeenschap en eenvoudige gemeenschap tot eigendom van een woning. De curator kan het aandeel in de gemeenschappelijke woning uitwinnen ten gunste van de gezamenlijke schuldeisers. Echter, de gemeenschap komt met lusten en lasten. Dat kan in de praktijk tot complexe situaties en patstellingen leiden. Meestal is het echter de hypotheekhouder die alsnog tot uitwinning van het geheel overgaat. Dan dient slechts een overwaarde of restschuld te worden verdeeld.

Al vroeg in het faillissement zal hier duidelijkheid over ontstaan en zal de failliet van de curator vernemen of hij moet beginnen met het zoeken naar een andere woonruimte.

Om de bijdrage te beperken tot het verkoopproces en complexe verdelingsvraagstukken uit de weg te gaan, wordt ervan uitgegaan dat de woning in zijn geheel in de boedel valt en met hypotheek is bezwaard.

Hypotheek
Vrijwel alle woningen zijn bezwaard met een of meer hypotheken. De hypotheekhouder heeft de woning als onderpand voor een lening. Vaak is dat de lening die is aangewend om de woning te kopen. De hypotheekhouder is, behoudens uitzonderlijke (wettelijk geregelde) gevallen, de partij met het hoogste recht op de opbrengst van de woning.
Een vordering uit een polis die dient om de betaling op de vordering van de hypotheekhouder te dekken, kan zijn verpand aan de hypotheekhouder. De hypotheekhouder heeft vanwege die verpanding ook recht op de uitkering uit de polis.

Is de woning verzekerd?
Een van de eerste vragen die een curator de failliet in het kader van de eigen woning zal stellen, is of de woning nog verzekerd is en de verzekering dekking biedt. De opbrengst van de woning komt immers de schuldeisers toe, en dat schept een verantwoordelijkheid voor de curator. Als de verzekering niet op orde is, kan de curator de hypotheekhouder inschakelen om de woning op zijn kosten te laten verzekeren.

Waarde en opbrengst - overwaarde of restschuld?
De woning zal worden getaxeerd, zodat de hypotheekhouder en curator aan de hand van de verwachte waarde kunnen beoordelen of en hoe de woning dient te worden verkocht. Op dit moment is het niet ongebruikelijk dat een woning minder oplevert dan de vordering van de hypotheekhouder na aftrek van verpande polissen. In dat geval houdt de failliet na uitwinning een restschuld. Het uitgangspunt is dat dat geen belemmering is om toch te verkopen. Als de woning zal worden verkocht, is het failliet niet meer toegestaan om de hypotheek te voldoen. In sommige gevallen wordt het de failliet echter toegestaan om in de eigen woning te blijven wonen en de rente te voldoen.

Indien sprake is van overwaarde, dan dient die overwaarde via verkoop of anderszins aan de boedel ten goede te komen.

Wat als de woning zal worden verkocht?
De hypotheekhouder, vaak de bank, kan de woning verkopen als ware er geen faillissement (een zgn. separatist). De normale gang van zaken is dat hypotheekhouder en curator afspraken maken over wie verkoopt en hoe de verkoop plaatsvindt (onderhands of op de veiling, door verkoopmakelaar of verkopende curator, etc.). De curator zal een vergoeding voor zijn werkzaamheden, een zogenaamde boedelbijdrage, overeenkomen met de hypotheekhouder.

In bijzondere gevallen zijn er partijen die een hoger recht hebben dan de hypotheekhouder. Dan zal de curator de belangen van die partijen behartigen, wat tot gevolg heeft dat de curator verkoopt en dat op de opbrengst faillissementskosten worden omgeslagen.

Verkoop tegen welke prijs?
De prijs wordt overeengekomen in een onderhands (het ‘bordje in de tuin’) of openbaar biedingsproces (veiling). De reden om onderhands te verkopen is dat de prijs die op een openbare veiling tot stand komt vaak veel lager is dan de onderhandse prijs. Als de prijs aansluit bij de verwachtingen van de curator en hypotheekhouder, zal tot een overeenstemming kunnen worden gekomen. Dat is dus niet anders dan bij een normale verkoop. Als de verkoopprijs erg laag dreigt te worden, zijn er regels om te voorkomen dat de failliet met een onevenredig grote restschuld achterblijft.

Geen garanties
Kopers opgelet. Een curator verstrekt aan een koper geen enkele garantie. De makelaar zal de koper doorgaans een standaard NVM koopovereenkomst voorleggen, dat voorziet in normale garanties, waarna koper en makelaar nog met de nodige aanpassingen zullen worden geconfronteerd. Vaak wordt dit veroorzaakt door gewenning en onbekendheid met de gang van zaken rond faillissement. Uit kostenoverwegingen hanteren curatoren steeds vaker eigen overeenkomsten en adviseren zij over een te kiezen notaris, die bekend is met hun werkwijze.

Toestemming rechter-commissaris
De curator moet de rechter-commissaris in het faillissement toestemming vragen om overeenkomsten aan te gaan met hypotheekhouder en de beoogde koper en om toestemming voor de door hem bedongen boedelbijdrage. Te denken valt aan de koopovereenkomst en de leveringsakte. Voor bepaalde personen bestaan voorzieningen om op te komen tegen de beslissing van de rechter-commissaris.

Verkocht!
Ruim voordat de woning is verkocht zal aan failliet zijn verzocht om een andere woning te betrekken. Dat is meestal een huurwoning. Vaak is het vinden daarvan niet eenvoudig, omdat failliet zich niet of niet snel genoeg van een inkomen kan voorzien. Het kan zijn dat een beroep moet worden gedaan op familie of vrienden.

Het is voorts mogelijk dat de curator de verhuizing aangrijpt om overmatige inboedel te verkopen.

Het uitzicht op een restschuld, de mogelijke gevolgen voor echtgenoten (lees: deelgenoten in de woning) en een gedwongen verhuizing maken de verkoop van een woning tot een van de meest ingrijpende gevolgen van een faillissement. Maar de verkoop dient het belang van de schuldeisers. Hypotheekhouders hebben de woning immers als onderpand voor hun vordering, waarna de eventuele overwaarde volgens de wettelijke rangorde onder de schuldeisers zal worden verdeeld.

 

Delen op