Uitleg akte van splitsing

Niet kan worden toegekomen aan een afwijkende bedoeling in de akte van splitsing omdat deze (splitsings)akte duidelijk is.

Meer dan 10 jaar geleden is een gebouw gesplitst in appartementsrechten. Zij die de splitsing tot stand brachten, bleven eigenaar van de bedrijfs-/winkelruimte op de begane grond. De bovenliggende woonappartementen zijn verkocht.

Hoewel ten tijde van de splitsing op de begane grond een restaurant was gevestigd, is in de splitsingsakte een horecaverbod opgenomen. Het litigieuze appartement wordt sinds 2017 verhuurd aan een wijnbar. De Vereniging van Eigenaars (VvE) is nu een procedure gestart, omdat dit gebruik in strijd is met de splitsingsakte.

Uitspraak van de Rechtbank

De Rechtbank heeft het betoog van de VvE gevolgd. De bewoordingen van het verbod in de splitsingsakte zijn zodanig duidelijk geformuleerd dat het feit dat ten tijde van de splitsing een Chinees-Indonesisch restaurant was gevestigd op de begane grond en de aanname dat het niet de bedoeling van de houder van dit appartement zal zijn geweest een regeling in het leven te roepen die in strijd was met die bestaande toestand niet aan die bewoordingen kunnen afdoen. Ook is de vordering tot nakoming van het verbod niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar gezien de belangen over en weer. De thans geëxploiteerde horecaonderneming (wijnbar) vormt een duidelijk zwaardere belasting voor de bewoners van de verdiepingen dan de eerdere ondernemingen en zij hebben dan ook een rechtmatig belang bij naleving van het horecaverbod. Mitsdien heeft de houder/eigenaar van het appartement gehandeld in strijd met het horecaverbod en zichzelf daardoor in de positie gebracht dat een vordering tot nakoming van dat verbod voor hen schadelijk kan zijn. Dat zij zich dat niet hebben gerealiseerd, komt voor hun risico omdat zij kennelijk hebben meegewerkt aan het tot stand komen van een splitsingsakte waarin ook voor de begane grond een horecaverbod is opgenomen. Ook als ervan uit wordt gegaan dat dit een vergissing was, is die in hun risicosfeer gemaakt.

Uitspraak van het Hof

Het Hof heeft het vonnis van de Rechtbank bekrachtigd. De bewoordingen van het verbod in de splitsingsakte zijn helder en eenduidig. Voor een andere uitleg biedt de inhoud van de splitsingsakte geen aanknopingspunten. Aan het betrekken van de destijds geldende feitelijke (en volgens de betrokken partij voortdurende) omstandigheden waaruit een andere bedoeling zou moeten worden afgeleid, wordt daarom niet toegekomen. De Rechtbank heeft terecht overwogen dat die omstandigheden geen afbreuk kunnen doen aan de duidelijke bewoordingen van de splitsingsakte. Een kennelijke misslag waarop wordt beroepen, is dan ook niet aan de orde. Verder overweegt het Hof dat de Rechtbank feiten heeft genoemd die duiden op een intensievere horeca-exploitatie en een duidelijk zwaardere belasting voor de bewoners van de bovenverdiepingen veroorzaken dan voorheen het geval was. Deze feiten zijn niet concreet betwist en daarmee staan deze vast. Daarmee is een wezenlijk nieuwe situatie ontstaan in vergelijking met de periode vóór 2017. Dat de VvE dit moet accepteren omdat voordien nooit over de aanwezige horeca is geklaagd of omdat de appartementseigenaren bij aankoop van de aanwezigheid van horeca op de begane grond op de hoogte waren, kan dan ook niet opgaan. Verval van recht of rechtsverwerking is niet aan de orde. Ook verder onderschrijft het Hof de overwegingen van de Rechtbank.

Hof Amsterdam 6 april 2021, nrs 200.255.592/01 e.a. (ECLI:NL:GHAMS:2021:1004).

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Pieter Schut: pieter.schut@kienhuishoving.nl.