Tijdelijke huurovereenkomst? Opgelet!

Partijen bij een tijdelijke huurovereenkomst die in de coronacrisis tot een einde komt, liepen tot voor kort het risico dat de huurovereenkomst bij verlenging wordt omgezet in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Om deze belemmering bij het verlengen van de huurovereenkomst weg te nemen, is de wetgever voor de duur van de coronacrisis met de spoedwet Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten gekomen.

Hoe zat het ook al weer?

Er kunnen allerlei redenen bestaan waarom u als (ver)huurder een woonruimte voor een bepaalde, in plaats van een onbepaalde periode wilt (ver)huren. Uw huis staat bijvoorbeeld te koop en u bent op zoek naar een tijdelijke huurder of u hebt uw huis al verkocht en totdat u in het nieuwe huis kan, zoekt u een woonruimte die u kunt huren.

Het uitgangspunt in de wet is dat een huurder van een woonruimte huurbescherming toekomt. Hiervan kan in veel gevallen niet contractueel worden afgeweken in het nadeel van de huurder.
Deze dwingende huurbescherming staat vaak in de weg aan het rechtsgeldig sluiten van een huurovereenkomst van tijdelijke aard.

Als er is voldaan aan een aantal wettelijke eisen, kan een woonruimte tijdelijk worden verhuurd zonder dat een huurder een beroep kan doen op huurbescherming. Zelfstandige woonruimten kunnen voor een duur van maximaal twee jaar worden verhuurd en onzelfstandige woonruimten voor een duur van maximaal vijf jaar. Wordt een dergelijke tijdelijke huurovereenkomst gesloten, dan eindigt de huur van rechtswege op het moment dat de huurtermijn verstrijkt. Met andere woorden, opzegging is niet vereist. Daartegenover staat dat de verhuurder het einde van de huurperiode wel moet aanzeggen: niet eerder dan drie maanden, maar uiterlijk een maand voordat de huurtermijn eindigt, moet de verhuurder de huurder over het einde van de huur schriftelijk informeren. Als de verhuurder dit nalaat, dan wordt de huur verlengd voor onbepaalde tijd en geniet de huurder alsnog huurbescherming.

Willen partijen ná de tijdelijke huur toch verder (ver)huren, dan wordt die verlenging door de wet gezien als een verlenging voor onbepaalde tijd.

In tijden van corona

De coronacrisis heeft vele gevolgen, waaronder de zoektocht naar andere woonruimte of huurder. De zoektocht wordt moeilijk, zo niet onmogelijk, in deze tijden van maatschappelijke beperkingen. Vooral als er ook nog eens sprake is van ziekte in de familie, ontslag door de werkgever of, als men in de zorg werkt, het moeten draaien van dubbele diensten.

Tot voor kort hadden partijen bij een tijdelijke huurovereenkomst weinig mogelijkheden om de overeenkomst te verlengen, zonder het risico te lopen dat de overeenkomst van rechtswege wordt omgezet in een huurperiode van onbepaalde tijd. Dat partijen zo een langdurige huur niet wensen, bijvoorbeeld omdat de woning op korte termijn wordt gerenoveerd, gesloopt of verkocht, deed daaraan niet af. Andere mogelijkheden voor partijen om de tijdelijke huurovereenkomst voor een korte duur, om op die manier de coronacrisis te overbruggen, waren er niet.

De op 25 april 2020 in werking getreden Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten brengt een voorlopig einde aan deze impasse.

Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomst

Het doel van de Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomst is om verhuurders en huurders de mogelijkheid te bieden om een tijdelijke huurovereenkomst tijdelijk te verlengen. Het gaat echter niet om alle tijdelijke huurovereenkomsten.

De wet ziet op tijdelijke huurovereenkomsten van maximaal twee jaar voor zelfstandige woonruimten en maximaal vijf jaar onzelfstandige woonruimte. Bovendien moet het gaan om huurovereenkomsten die eindigen tussen 1 april 2020 en 30 juni 2020. De verlenging kan één, twee of maximaal drie maanden duren, maar uiterlijk tot 1 september 2020. Mocht de coronacrisis langer duren, dan kan de termijn van 1 september 2020 worden verlengd.

Om de huurperiode te kunnen verlengen, moet een huurder binnen een week nadat de verhuurder het einde van de huur heeft aangekondigd, een verlenging verzoeken. Binnen een week van ontvangst van dit schriftelijk verzoek, kan de verhuurder het verzoek weigeren als de verhuurder zich voor 1 april 2020 heeft verplicht de woning: (i) aan een derde te verkopen; (ii) aan een derde te verhuren; (iii) de woning wil renoveren of (iv) de woning wil slopen. Een verhuurder kan het verzoek om verlenging ook weigeren als de huurder zich niet heeft gedragen als een goed huurder betaamt. Van dat laatste geval kan sprake zijn als er al een opgebouwd dossier is over door een huurder veroorzaakte ernstige overlast of als zich criminele activiteiten voordoen in het gehuurde. Een ander voorbeeld is een huurder die misbruik maakt van de coulante houding van de verhuurder als het gaat om huisuitzettingen en huurbetalingen, terwijl de huurder geen betalingsproblemen ervaart door de coronacrisis.

Buiten deze gevallen om, kan de verhuurder de rechter verzoeken dat de huurovereenkomst niet wordt verlengd zoals de huurder heeft verzocht. Als de huurder het niet eens is met de weigering van de verhuurder, kan ook hij naar de rechter stappen. De rechter neemt alle omstandigheden van het geval in aanmerking. Het verzoek van de verhuurder kan de rechter alleen toewijzen als de verhuurder een zwaarwichtig belang heeft bij de beëindiging van de huurovereenkomst.

Ook een verhuurder kan een schriftelijk verzoek doen en als de huurder ook schriftelijk instemt, dan wordt de huurovereenkomst verlengd.

De status van de verlengde, tijdelijke huurovereenkomst wijkt niet af van de oorspronkelijke tijdelijke huurovereenkomst. De huur eindigt van rechtswege op de overeengekomen (verlengde) termijn. Opzegging is dus niet vereist, maar de verhuurder moet het einde van de huur wel tijdig aanzeggen. Laat de verhuurder dit na, dan wordt de tijdelijke huurovereenkomst toch omgezet in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De huurder kan wel tussentijds opzeggen.

Conclusie

Er zullen huurovereenkomsten zijn die tijdelijk van aard zijn en gedurende de coronacrisis eindigen. De coronacrisis en de maatschappelijke beperkingen die deze crisis met zich meebrengt, bemoeilijken het zoeken en vinden van een nieuwe woonruimte voor een huurder. Voor een verhuurder kan het in deze tijden lastig zijn om een nieuwe huurder te vinden. Een verlenging van de tijdelijke huurovereenkomst bracht, tot voor kort, het risico met zich mee dat de huur wordt omgezet in een huur voor onbepaalde tijd met vergaande huurbescherming voor de huurder. Met de inwerkingtreding van de Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomst kunnen verhuurder en huurder overeenkomen dat de tijdelijke huur voor een beperkte tijd wordt verlengd.

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Charlotte Solms.