KienhuisHoving-Academy KienhuisHoving-Academy
Website
KienhuisHoving-Academy

Scheiden wonen en zorg en huurovereenkomsten

Geplaatst op 25 november 2014 09:26

De doorvoering van het scheiden van wonen en zorg heeft veel juridische gevolgen, waaronder huurrechtelijke gevolgen. Er spelen diverse kwesties. Een heet hangijzer is het huurregime dat van toepassing is op de huur van woonruimte in woonzorgcomplexen. Daarover zijn recentelijk enkele interessante vonnissen gewezen, die hierna besproken zullen worden.

Achtergrond
Vaak huren zorginstellingen hun zorgvastgoed, zoals verzorgings- en verpleegtehuizen. Zij huren dat zorgvastgoed dan als overige bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek. In tegenstelling tot een huurovereenkomst voor woonruimte, kan een huurovereenkomst voor overige bedrijfsruimte relatief eenvoudig tot een einde komen: door het verstrijken van de overeengekomen duur dan wel door opzegging met inachtneming van de overeengekomen opzegtermijn. Bovendien is er bij huurrecht voor overige bedrijfsruimte veel minder dwingend recht ten aanzien van gebreken aan het gehuurde dan bij huurrecht voor woonruimte. Tenslotte kan gewezen worden op de vrijheid om een huurprijs te bepalen, terwijl bij huur van woonruimte er allerlei dwingendrechtelijke bepalingen omtrent de maximale huurprijs, van toepassing zijn.

De doorvoering van het scheiden van wonen en zorg brengt mee dat zorginstellingen het verblijf en de zorg die zij aan hun cliënten in verpleeghuizen en verzorgingstehuizen boden op grond van de AWBZ, steeds meer zullen gaan vervangen door woonzorgarrangementen waarbij aan de uitvoering van de wooncomponent vormgegeven wordt door het aangaan van een huurovereenkomst. Dat betekent dat tussen de zorginstelling en de cliënt een onderhuurovereenkomst voor woonruimte tot stand komt. Verhuurders zijn daar niet onverminderd gelukkig mee omdat daarmee het risico ontstaat dat de hoofdhuurovereenkomst tussen de verhuurder en de zorginstelling van kleur verschiet. De Hoge Raad heeft uitgemaakt dat het niet gewenst is dat ingeval van (onder)verhuur van woonruimte op de onderhuurovereenkomst en de hoofdhuurovereenkomst een verschillend wettelijk regime van toepassing is (HR 20 september 1985, NJ 1986/260, stichting Zonshofje).

Recente rechtspraak
Eerder dit jaar heeft de rechtbank Gelderland een vonnis gewezen in een zaak over een vordering tot  ontruiming van een door een zorginstelling gehuurde zorglocatie ( 25 februari 2014, ECLI:NL:RBGEL:2014:1302). Volgens de verhuurder was er sprake van huur van bedrijfsruimte en deze huur was regulier opgezegd. De zorginstelling beriep zich er op dat het huurrecht voor woonruimte van toepassing was op de overeenkomsten tussen haar en haar cliënten en dat op de voet van de stichting Zonshofje rechtspraak van de Hoge Raad, de  huur(beëindigings)bepalingen inzake woonruimte ook van toepassing waren op de hoofdhuurovereenkomst met verhuurder. De rechtbank overwoog dat nu de zorginstelling wooneenheden in gebruik gaf in combinatie met zorgverlening, er sprake was van gemengde overeenkomsten ex artikel 6:215 van het Burgerlijk Wetboek. Volgens de rechtbank overheerste het zorgelement in deze gemende overeenkomst zodanig dat deze overeenkomst tot een einde zou komen op het moment dat de zorgverlening zou worden beëindigd:

“De overeenkomst tot verschaffing van zorg en woonruimte zijn zo nauw met elkaar verbonden dat het einde van de eerstgenoemde overeenkomst tot gevolg heeft dat de andere ook eindigt. Uitsluitend om de overeengekomen zorg te faciliteren – en dus niet alleen of primair om te wonen – wordt de woonruimte tegen betaling ter beschikking gesteld. Het voorgaande brengt met zich mee dat moet worden aangenomen dat de huurbeëindigingsbepalingen die gelden voor de huur van woonruimte onverenigbaar zijn met de aard van de tussen [Zorginstelling] en haar cliënten gesloten overeenkomsten. Er is dan ook geen aanleiding aan te nemen dat voormelde bepalingen van toepassing zijn op de huurovereenkomst tussen [Zorginstelling] en [verweerder].”

De rechtbank besliste vervolgens dat verhuurder de huurovereenkomst had kunnen opzeggen op grond van het opzeggingsregime voor huurrecht overige bedrijfsruimte.

Onlangs heeft de rechtbank Zeeland-West-Brabant in dezelfde zin geoordeeld (29 oktober 2014, ECLI:NL:RBZWB:2014:7142). Eiseres in deze zaak was een zorginstelling die zich toelegde op begeleiding van patiënten met psychische beperkingen of met psychiatrische problematiek. Deze opvang omvatte op indicatie ook woonbegeleiding. De zorginstelling huurde een gebouw bestaande uit kantoorruimte en wooneenheden van gedaagde. Dit gebouw was ten behoeve van de zorginstelling verbouwd door verhuurder. De zorginstelling vorderde huurprijsverlaging, stellende dat de huurprijs voor het woongedeelte van het gehuurde vastgesteld moest worden op basis van puntensysteem zoals dat op grond van de Huurprijzenwet voor woonruimte geldt. Verhuurder betoogde dat de bepalingen van het huurechtelijke regime voor overige bedrijfsruimte van toepassing was.

De rechtbank overwoog dat naar vaste rechtspraak bij de vraag welk huurregime van toepassing is, beslissend is wat partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik voor ogen heeft gestaan. De rechtbank achtte van belang dat het gehuurde was verbouwd naar de functionele eisen van de zorginstelling, dat het gehuurde daadwerkelijk werd gebruikt voor begeleiding en opvang van personen met CIZ indicatie en dat het gehuurde functioneel één geheel was. De rechtbank overwoog voorts:

“Deze sterke verbinding tussen de inrichting van het gehuurde en het gebruik als opvang voor begeleid wonen door [zorginstelling], maken dat partijen niet het oog hebben gehad op huur/verhuur van -afzonderlijke- woonruimte en kantoorruimte. Met andere woorden: [verhuurder] heeft geen woonruimte gerealiseerd in (een gedeelte van) het gehuurde met de bedoeling die –los van enige verbinding met [zorginstelling] – aan individuele bewoners aan te bieden en te verhuren. Het ging exclusief om verhuur aan een instelling in het kader van begeleid wonen.”   
 
 De rechtbank oordeelde dat huurrechtregime voor woonruimte niet van toepassing was en zij wees de vordering van de zorginstelling af.
 
Conclusie
In deze recente uitspraken over zorgvastgoed dat mede bestemd was voor wonen, werd geconcludeerd dat niet het huurrecht woonruimte, maar huurrecht overige bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7:230a Burgerlijk Wetboek van toepassing was. Het is nog maar de vraag of deze rechtspraak zonder meer doorgetrokken kan worden naar huurovereenkomsten die zorginstelling afsluiten in het kader van de doorvoering van scheiden wonen en zorg. In deze zaken hechtte de rechtbank er aan dat het wonen en de zorg zozeer met elkaar verbonden waren dat het woonelement niet op zichzelf stond en geen zelfstandige betekenis had. Bij scheiden van wonen en zorg is het nu juist uitdrukkelijk de bedoeling dat zorg en wonen los van elkaar komen te staan.

Bij duidelijke scheiding van het woonelement en het zorgelement blijft het risico van het van kleur verschieten van de hoofdhuurovereenkomst bestaan. Door het aanbieden woonzorgarrangementen als gemengde overeenkomst kan toepassing van (de beperkingen van) het huurrecht woonruimte voorkomen worden. Op het eerste gezicht lijkten dergelijke geïntegreerde woonzorgarrangementen zich niet te verhouden met doel van het scheiden van wonen en zorg. Maar scheiden van wonen en zorg is voor een groot deel door financiële overwegingen ingegeven. Aldus bezien is de uitruil van uit de AWBZ bekostigde verzorgings- en verpleegtehuiszorg door zelf te bekostigen woonzorgarrangementen precies wat werd beoogd.

 

Delen op