KienhuisHoving-Academy KienhuisHoving-Academy
Website
KienhuisHoving-Academy

Positie opdrachtgever in bouw versterkt

De ministerraad heeft recentelijk ingestemd met het wetsvoorstel “kwaliteitsborging voor het bouwen” van minister Blok voor Wonen en Rijksdienst. In het wetsvoorstel wordt de positie van de (particuliere) opdrachtgevers in de bouw verstevigd, hetgeen automatisch betekent dat er een grotere last op de schouders van de aannemers zal komen te liggen.

Huidige problematiek       

Minister Blok heeft het SEO een onderzoek laten uitvoeren naar de huidige positie van opdrachtgevers in de bouw. 

Uit het rapport blijkt dat particuliere opdrachtgevers naar het oordeel van het SEO vaak te weinig relevante kennis in huis hebben inzake opdrachten in de bouw, hetgeen logisch is gelet op het feit dat de meeste particuliere opdrachtgevers hooguit enkele keren in hun leven een opdracht geven tot het bouwen van een (groot) bouwwerk. Zij zijn niet voldoende op de hoogte van de gevolgen van een dergelijke opdracht en kiezen daarom vaak voor de laagste prijs, wat het gevaar met zich brengt dat de aannemer voorbij gaat aan de kwaliteit in de hoop de laagste aanbieding te kunnen doen.

Daarnaast hebben die aannemers in het huidige systeem geen prikkel om na de melding van een gebrek door een opdrachtgever ook te controleren of dit gebrek zich elders binnen hetzelfde project voordoet. Tot slot rust er vaak een zware juridische dan wel hypothecaire last op de schouders van de particuliere opdrachtgever, waardoor hij zich in veel gevallen gedwongen voelt om gebreken sneller te accepteren, met alle gevolgen van dien. De Minister acht het daarom noodzakelijk om de positie van particuliere opdrachtgevers te verbeteren.

Wat gaat er veranderen?

De versterking van de positie van de particuliere opdrachtgever vindt plaats langs drie hoofdlijnen.

In de eerste plaats verandert de aansprakelijkheidsverdeling voor gebreken na oplevering. Op grond van het huidige artikel 7:758 lid 3 BW is de aannemer (kort gezegd) alleen aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering door de opdrachtgever zijn opgemerkt of redelijkerwijs niet konden worden opgemerkt. Indien een opdrachtgever een zichtbaar gebrek niet opmerkt bij de oplevering, zal dat voor zijn eigen rekening komen. Met het wetsvoorstel blijft de aannemer echter ook aansprakelijk voor zichtbare gebreken die tijdens de oplevering niet zijn opgemerkt door de opdrachtgever. Het nieuwe artikel 7:758 lid 3 BW zal dwingendrechtelijk zijn. Een afwijking van deze bepaling ten gunste van de aannemer is derhalve niet mogelijk. Het wetsvoorstel doet echter niets af aan de klachtplicht uit artikel 6:89 BW op grond waarvan de opdrachtgever binnen bekwame tijd nadat hij een gebrek heeft ontdekt of had moeten ontdekken moet protesteren. Hierbij verdient opmerking dat de wijziging van artikel 7:758 lid 3 BW in tegenstelling tot de rest van het wetsvoorstel niet alleen zal gaan gelden voor particuliere opdrachtgevers, maar voor alle opdrachtgevers in de bouwsector.

In de tweede plaats zal de wettelijke onderhoudstermijn van drie maanden verlengd gaan worden naar vijftien maanden. In het huidige systeem heeft de particuliere opdrachtgever op grond van artikel 7:768 BW het recht om maximaal 5% van de aanneemsom in depot onder te brengen bij de notaris. Na drie maanden zal de notaris het depot in beginsel  vrij laten vallen voor de aannemer. Drie maanden wordt echter te kort geacht om tot een goed oordeel te kunnen komen omtrent mogelijke gebreken aan een bouwwerk. Veelal treden gebreken pas na een langere periode op, hetgeen ook een langere onderhoudstermijn rechtvaardigt.  In het nieuwe systeem zal de notaris de waarborgsom ook pas vrijgeven na ontvangst van een bewijs van de aannemer dat hij de opdrachtgever op zijn opschortingsrecht heeft gewezen en de opdrachtgever van dit opschortingsrecht geen gebruik heeft gemaakt

In de derde en laatste plaats zal er met het wetsvoorstel ook een verplichting tot het aanbieden van een verzekerde garantie op de aannemer komen te rusten. Een dergelijke verzekerde garantie is bedoeld om het afbouwen van het bouwwerk of het herstel van verborgen gebreken te verzekeren en geldt derhalve alleen voor gevallen waarin de aannemer in staat van insolventie is komen te verkeren. Deze verplichting houdt in dat de aannemer verplicht is om de particuliere opdrachtgever een verzekerde garantie aan te bieden. De opdrachtgever is echter niet verplicht om die garantie ook te accepteren. Op dit moment wordt een meerderheid van de woningen overigens al gebouwd onder toepassing van een garantie- en waarborgregeling zoals Woningborg of BouwGarant.

Tot slot  

Het wetsvoorstel is inmiddels voor advies naar de Raad van State verzonden. De doelstelling is om de wet per 1 januari  2016 in te laten gaan.

Met dank aan Maarten van Lohuizen (student-stagiaire) voor zijn bijdrage aan deze blog.

 

Delen op