KienhuisHoving-Academy KienhuisHoving-Academy
Website
KienhuisHoving-Academy

“Opeenstapeling van boetes in koopovereenkomst”

Goed overleg over het opnemen van boeteclausules in koopovereenkomsten is een onderwerp waar we in onze vastgoedpraktijk regelmatig mee te maken hebben. In koopovereenkomsten voor onroerend goed wordt meestal een boetebeding opgenomen voor het geval een van partijen zijn of haar verplichtingen uit de koopovereenkomst niet nakomt.

Een dergelijk boetebeding biedt vaak de volgende twee mogelijkheden:

1.  een vordering tot uitvoering van de koopovereenkomst, waarbij de nalatige partij tot aan de dag van   nakoming een boete schuldig is van een bedrag gelijk aan 0,3 procent van de totale koopprijs; of

2. de overeenkomst door een schriftelijke verklaring voor ontbonden te verklaren en betaling van boete te eisen van een bedrag gelijk aan tien procent  van de koopprijs.

In 2013 is door Hof Den Bosch een uitspraak gedaan in een geschil tussen een verkoper en een koper over de vraag over de hoogte van de boete in verband met het niet tijdig medewerking verlenen aan de levering van een registergoed door koper. De verkoper verlangde uitvoering van de koopovereenkomst en was hierbij van mening dat de koper zowel de boete van 10% van de koopprijs verschuldigd was als de boete van 0,3% van de koopprijs per dag tot aan de dag van nakoming. 

De vraag die het Hof hier moest beantwoorden was of koper de twee boetes naast elkaar verschuldigd is. Bij de beantwoording van deze vraag valt het Hof terug op het Haviltex-criterium:

De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht.

Aangezien niet is gebleken dat partijen bij het sluiten van de koopovereenkomst expliciet hebben gesproken over het boetebeding, komt het volgens het Hof met name aan op een taalkundige uitleg van het boetebeding. Het Hof komt hierbij tot de conclusie dat verkoper alleen recht heeft op de boete van 0,3% van de koopprijs per dag tot aan de dag van nakoming. Het Hof overweegt daarbij nog dat opeenstapeling van beide boetes leidt tot een resultaat dat koper in redelijkheid nooit kan hebben bedoeld. 

Tip: Bij de het opstellen van een koopovereenkomst is het verstandig de bedoeling van partijen ten aanzien van een boetebeding goed te formuleren om dergelijke verschillen in uitleg tussen partijen te voorkomen.

Omzetbelasting

Een tweede aspect waarover verschil in uitleg was ten aanzien van het boetebeding in de hiervoor genoemde uitspraak van het Hof,  was de vraag of de boete berekend dient te worden aan de hand van de koopprijs exclusief BTW of de koopprijs inclusief BTW. De koopprijs in het betreffende geval bedroeg 31 miljoen (!) euro exclusief BTW. Koper was (uiteraard) van mening dat de boete berekend diende te worden aan de hand van de koopprijs exclusief BTW. In het boetebeding in de koopovereenkomst wordt uitsluitend gesproken over een boete van 0,3% van “de koopprijs” en niet van “de koopprijs exclusief BTW”.  Het Hof komt tot de conclusie dat moet worden aangenomen dat met “de koopprijs” door partijen bedoeld is de koopprijs inclusief BTW. Wanneer de partijen dit niet zo bedoeld hadden, zou het volgens het Hof voor de hand liggen dat nadrukkelijk in het boetebeding zou zijn vastgelegd dat de boete berekend dient te worden over de koopprijs exclusief BTW.   

Voor meer informatie over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Arjan ten Vergert

 

Delen op