Nieuw VvE Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 2017 vastgesteld

Op 19 december 2017 is het ‘Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 2017’ ingeschreven in de openbare registers. Dit betekent dat dit nieuwe modelreglement vanaf deze datum kan worden toegepast op (nieuwe of gewijzigde) splitsingen in appartementsrechten. Notaris Pieter Schut en advocaat Robert de Vries gaan in deze bijdrage in op de belangrijkste wijzigingen uit het nieuwe modelreglement.

Het modelreglement 2017 betreft een modernisering van het modelreglement 2006 en is onder andere afgestemd op de Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars, die op 1 januari 2018 in werking is getreden. De modernisering betreft onder andere de volgende onderdelen:

Reservefonds
In het modelreglement 2006 werd voor het eerst de verplichting voor VvE’s opgenomen om een reservefonds aan te houden. In dit modelreglement werden echter geen eisen gesteld aan de hoogte van het bedrag dat jaarlijks in het reservefonds moet worden gestort. Het modelreglement 2017 brengt hier verandering in voor gebouwen die geheel of gedeeltelijk zijn bestemd voor bewoning. VvE’s dienen te kiezen of zij reserveren op basis van een door de vergadering van eigenaars vastgesteld meerjarenonderhoudsplan (MJOP) of op basis van de herbouwwaarde van het complex (artikel 14.2). In het laatste geval moet de VvE elk jaar 0,5% van de herbouwaarde toevoegen aan de reserve.

Voor alle gebouwen geldt dat het MJOP niet ouder mag zijn dan vijf jaar en alle onderhouds-, herstel- en vernieuwingsmaatregelen dient te bevatten die ten minste de komende 10 jaar moeten worden verricht, inclusief jaarlijkse kostenramingen.

Lening
Het modelreglement 2017 maakt het voor VvE’s mogelijk om een overeenkomst van geldlening aan te gaan, ten behoeve van het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken. Op deze wijze kunnen VvE’s die onvoldoende geld in hun reservefonds hebben toch tijdig noodzakelijke onderhouds- en herstelwerkzaamheden laten uitvoeren.
In afwijking van het bepaalde over schulden in alle eerdere modelreglementen, is in het modelreglement 2017 bepaald dat schulden uit hoofde van een geldlening overgaan op de nieuwe appartementseigenaar, mits deze schulden zijn opgegeven aan de notaris. De verkoper wordt vervolgens ontslagen uit zijn verbondenheid aan deze schuld bij de overdracht van het appartementsrecht.

Verbod verhuur voor recreatie (bijvoorbeeld verhuur via Airbnb)
De afgelopen jaren is binnen veel VvE’s discussie ontstaan over de verhuur van appartementen via websites als Airbnb, met name vanwege de overlast die dit nogal eens met zich brengt. Mede naar aanleiding hiervan is in artikel 27.2 onder b van het modelreglement 2017 als uitgangspunt opgenomen dat het verboden is om privé-gedeelten te verhuren voor recreatie. Het betreft hier een ruim geformuleerd verbod: het is van toepassing op ieder tegen vergoeding in gebruik gegeven privé-gedeelte of gedeelte daarvan, gedurende één of meer nachten.

Op het verbod bestaan twee uitzonderingen: (1) indien dit gebruik uitdrukkelijk is toegestaan in de splitsingsakte en (2) indien de vergadering van eigenaars hiervoor toestemming heeft gegeven. Voor beide uitzonderingen geldt bovendien het vereiste dat het gebruik niet in strijd mag zijn met het publiekrecht (denk hierbij aan gemeentelijke regelgeving) en eventuele verplichtingen ten opzichte van derden.

In gebruik geven gemeenschappelijke gedeelten en zaken aan een eigenaar
Het modelreglement 2017 voorziet in de in de praktijk bestaande behoefte om op relatief eenvoudige wijze een gemeenschappelijk gedeelte (bijvoorbeeld een dak ten behoeve van een dakterras) in gebruik te geven aan één of meerdere specifieke eigenaars. Door een besluit van de vergadering van eigenaars kan hiertoe worden besloten. Voorwaarde hiervoor is wel dat de andere eigenaars en gebruikers niet onredelijk worden beperkt in het gebruik en genot van hun privé-gedeelte (of medegebruik van gemeenschappelijke gedeelten en zaken). Bovendien moet de ingebruikgeving ook weer door opzegging beëindigd kunnen worden. Aan de ingebruikgeving kunnen door de vergadering van eigenaars voorwaarden worden gesteld, waaronder de betaling van een vergoeding door de eigenaar(s) die het gemeenschappelijke gedeelte in gebruik krijgt.

Tot slot
Het nieuwe modelreglement 2017 is alleen van toepassing indien dit in de splitsingsakte is bepaald. Het modelreglement verandert dus niets voor bestaande splitsingen waarop een eerder modelreglement van toepassing is. Het uitkomen van dit nieuwe modelreglement kan voor VvE’s een goede aanleiding zijn om hun splitsingsreglement te moderniseren. Voor vragen hierover kunt u uiteraard contract met ons opnemen.

Robert de Vries (robert.devries@kienhuishoving.nl)
Pieter Schut (pieter.schut@kienhuishoving.nl)