Een eigenaar van een appartement blijkt zich grond te hebben toegeëigend die behoort tot de gemeenschappelijke delen van een (appartementen)complex. Men wil het geschil hierover beëindigen.
Besluit met 80% (artikel 5:139 lid 2 BW)
De algemene ledenvergadering besluit (met een meerderheid van 80%) de litigieuze grond voor een symbolisch bedrag van één euro aan de appartementseigenaar over te dragen (die zich die grond had toegeëigend). Hiervoor moet tevens de splitsingsakte worden gewijzigd.
Oordeel kantonrechter
De kantonrechter heeft geoordeeld dat dit besluit nietig is. De akte van splitsing kan worden gewijzigd met medewerking van alle appartementseigenaars. Dat is de hoofdregel van artikel 5:139 lid 1 BW. Feit is dat het besluit tot wijziging van de splitsingsakte is genomen met 4 stemmen voor en 1 stem tegen. Wijziging van een akte van splitsing kan ook met medewerking van het bestuur geschieden indien het besluit daartoe is genomen in de vergadering van eigenaars met een meerderheid van ten minste 4/5e van het aantal stemmen dat aan de appartementseigenaars toekomt (of met een zodanige grotere meerderheid als in de akte van splitsing is bepaald), artikel 5:139 lid 2 BW. In beide gevallen procedures is toestemming van de eventueel beperkt gerechtigden noodzakelijk op grond van artikel 5:139 lid 3 BW.
HR 24 februari 2023
In haar arrest van 24 februari 2023 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een wijziging van de akte van splitsing - waarbij een gemeenschappelijk gedeelte in een appartementencomplex wordt toegedeeld aan één van de appartementseigenaars - slechts volgens de hoofdregel van artikel 5:139 lid 1 BW (dus met medewerking van alle appartementseigenaars) kan worden geregeld. Indien nodig met machtiging van de kantonrechter (artikel 5:140 BW). Voor de onderhavige casus betekent dit dat voor de levering van de gemeenschappelijke grond, een wijziging van de akte van splitsing is vereist met de medewerking van alle appartementseigenaars. Dit conform de hoofdregel van artikel 5:139 lid 1 BW. Nu één van de appartementseigenaars heeft tegengestemd, is er mitsdien geen sprake van medewerking van alle appartementseigenaars zodat het besluit nietig is.
De vergoeding
Omdat de eigenaars niet tot overeenstemming kunnen komen over het bedrag dat de betreffende appartementseigenaar aan de Vereniging van Eigenaars moet betalen voor de verkrijging van de onderhavige grond, geeft de kantonrechter partijen in overweging daarover gezamenlijk een deskundige te raadplegen of mediation te starten (partijen zullen opnieuw in overleg moeten treden). Enerzijds moet de Vereniging van Eigenaars zich realiseren dat een symbolisch bedrag (slechts één euro) geen recht doet aan de situatie. Echter dient anderzijds het tegenstemmend lid zich te realiseren dat de waarde die wordt onttrokken (de waarde die de betreffende gemeenschappelijke grond had voor de gezamenlijke eigenaars) het uitgangspunt is voor het bepalen van de vergoeding. Die waarde is niet gelijk aan de vierkante meter prijs die de verkrijger van de betreffende grond zal ontvangen bij verkoop van zijn appartement.
Rb. Amsterdam 9 november 2023.