Levert Corona overmacht of onvoorziene omstandigheden op? Een kijkje in de rechtspraak.

Inmiddels duurt de Corona crisis al 9 maanden. Het was te verwachten dat de eerste Corona-gerelateerde uitspraken niet lang op zich zouden laten wachten. En inderdaad, als men op rechtspraak.nl zoekt op “Corona” levert dat al meer dan 2.000 zoekresultaten op. De vraag die mij – en veel van mijn cliënten – bezig houdt is, of de Corona crisis een overmachtssituatie oplevert. De maatregelen die de overheid heeft genomen om Corona tegen te gaan, zijn uitzonderlijk.

Daarom heb ik de rechtspraak (of in ieder geval een aantal uitspraken) onder de loep genomen. De rechtspraak lijkt een koers te hebben gekozen die door velen is voorspeld: Corona is geen overmacht. Er kan wel sprake zijn van onvoorziene omstandigheden.

Huurovereenkomsten

Er zijn redelijk veel kort gedingen en bodemzaken aangespannen op het gebied van huurrecht. Dat is begrijpelijk, want veel ondernemers moesten hun winkels sluiten of hadden veel minder klanten en konden daardoor de huur niet meer betalen. In een zaak van de rechtbank Amsterdam (uitspraak) vorderde de verhuurder van een winkelpand betaling van achterstallige huur. Huurder heeft zich op het standpunt gesteld dat hij – met het oog op de gezondheid van zijn personeel en van klanten –

zijn winkel heeft gesloten. Daardoor kwam er geen omzet binnen en kon hij de huur niet meer voldoen. Huurder deed een beroep op een gebrek in het gehuurde winkelpand, op overmacht en op onvoorziene omstandigheden. 

De rechter verwerpt het beroep op overmacht. In dit geval werd de prestatie zelf (het betalen van de huur) namelijk niet belemmerd door de Corona crisis. Van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW is sprake als het genot van het gehuurde wordt verhinderd door een staat of eigenschap van de zaak of aan een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid. De rechter oordeelt dat het weliswaar niet onmogelijk was om in de winkel het bedrijf uit te oefenen, maar de uitbraak van de pandemie en de maatregelen die de overheid daarna heeft getroffen hebben een grote impact gehad op de bedrijfsvoering van de huurder. Uiteindelijk moet de rechter hierover niet beslissen, omdat het beroep van huurder op onvoorziene omstandigheden slaagt. 

Voor een geslaagd beroep op onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW moet sprake zijn van omstandigheden die bij het aangaan van de overeenkomst in de toekomst liggen en die niet (stilzwijgend) door partijen in de overeenkomst zijn verdisconteerd. Daarnaast moeten de omstandigheden van dien aard zijn dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de wederpartij (hier: verhuurder) ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst verlangt. Indien sprake is van onvoorziene omstandigheden, kan de rechter de overeenkomst aanpassen. Een wijziging van een overeenkomst wordt echter niet uitgesproken voor zover de omstandigheden naar de aard van de overeenkomst of de verkeersopvatting voor rekening komen van degene die zich daar op beroept.

De beperkende maatregelen van de overheid als gevolg van de Corona crisis kunnen volgens de rechter worden aangemerkt als onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW. “Er is geen aanleiding om aan te nemen dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen hebben gehad dat zich een wereldwijde gezondheidscrisis zou voltrekken, die heeft geleid tot overheidsmaatregelen (nationaal en internationaal) die het gebruik van een groot deel van de middenstandsbedrijfsruimte voor een langere periode juridisch en/of feitelijk onmogelijk maken dan wel ernstig belemmeren.” De rechter oordeelt vervolgens dat huurder tijdens de lockdown maanden slechts 50% van de huur dient te betalen. 

In gelijke zin nogmaals de rechtbank Amsterdam (uitspraak).

In een huurgeschil dat aan de rechtbank Den Haag werd voorgelegd (uitspraak) slaagde het beroep op overmacht ook niet. Maar hier slaagde ook het beroep op onvoorziene omstandigheden niet, omdat de huurder niet aannemelijk kon maken dat hij door de Corona crisis aanzienlijk minder omzet maakte.

Commerciële contracten

Ook de overname- en vastgoedmarkt werd getroffen door de Corona crisis. De rechtbank Amsterdam (uitspraak) moest oordelen of een professionele koper van een onderneming een beroep kon doen op overmacht en/of onvoorziene omstandigheden. De rechtbank oordeelde dat dit niet het geval was. Partijen – twee professionele vastgoedbeleggers – waren overeengekomen dat koper twee objecten van verkoper koopt. De koper heeft geen financieringsvoorbehoud gemaakt. De objecten moesten uiterlijk 31 maart 2020 worden geleverd. Door de Corona crisis krijgt de koper de financiering niet rond en vraagt verkoper om uitstel. Verkoper werkt hier niet aan mee en vordert nakoming.

De rechter verwerpt het beroep van koper op overmacht en onvoorziene omstandigheden. Daartoe overweegt hij dat van overmacht geen sprake is, omdat de belemmering niet de prestatie zelf – in dit geval levering – betreft. Dit is dezelfde uitkomst als in de hierboven besproken huurgeschillen en verrast niet. Koper is een professionele vastgoedbelegger en heeft welbewust het risico genomen om een koopovereenkomst te sluiten zonder financieringsvoorbehoud. Verder overweegt de rechter dat de Corona crisis zeker een uitzonderlijke omstandigheid is die geen van partijen heeft kunnen voorzien, maar dat vervolgens de vraag is voor wiens rekening en risico die omstandigheid dient te komen. Dat is hier volgens de rechter de koper als professionele vastgoedbelegger die welbewust een risico heeft genomen.

In gelijk zin ook het Netherlands Commercial Court (uitspraak). In deze zaak ging het om een overname voor een aanzienlijk bedrag. Partijen hadden afgesproken dat de partij die afziet van de overeenkomst een fee moet betalen van EUR 30 miljoen. De overeenkomst komt niet tot stand en de partij die de overeenkomst niet aangaat doet een beroep op de Corona crisis als overmacht respectievelijk onvoorziene omstandigheid. De rechter gaat hier niet in mee. De rechter oordeelt: “De coronacrisis is mogelijk een onvoorziene omstandigheid, maar niet van dien aard dat eiseres naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de fee-verplichting mag verwachten. De bedoeling van de fee was om partijen aan te sporen tot het aangaan van de transactie en om risico’s tussen hen te verdelen. De fee beperkt de exposure van partijen. Dat doel zou worden doorkruist, als de fee zou kunnen worden verminderd bij een waardedaling van de target-onderneming.” De rechter wijst de vordering tot betaling van EUR 30 miljoen toe.

Conclusie

De conclusie verrast niet. Corona is geen overmacht. Want Corona belet in de meeste gevallen niet de prestatie zelf, bijvoorbeeld het ter beschikking stellen van een winkelpand of betaling. Wel kan sprake zijn van onvoorziene omstandigheden. Wil men daar een beroep op doen, dient men zijn vordering goed te onderbouwen. Voorts moet men zich realiseren dat niet ieder ongewenst effect van de Corona crisis op de andere contractspartij kan worden afgewenteld. Dat is ook logisch….de andere partij is immers net zo getroffen door Corona.

We zullen zien wat de rechtspraak in de volgende maanden leert.

Wilt u meer weten? Neem dan contact op met Kristina Adam, advocaat contracten-, proces- en aansprakelijkheidsrecht, via kristina.adam@kienhuishoving.nl.