KienhuisHoving-Academy KienhuisHoving-Academy
Website
KienhuisHoving-Academy

Lasten en beperkingen bij (ver)koop onroerend goed

Indien een verkoper onroerend goed verkoopt is hij op grond van de wet (art. 7:15 Burgerlijk Wetboek) verplicht de verkochte zaak over te dragen vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen, met uitzondering van die welke de koper uitdrukkelijk heeft aanvaard.

De vraag doet zich voor wanneer precies sprake is van een “bijzondere” last of beperking. Ten aanzien van privaatrechtelijke lasten en beperkingen, zoals bijvoorbeeld hypotheken, erfdienstbaarheden of rechten uit huurovereenkomst, is dit vrij duidelijk.

Ten aanzien van publiekrechtelijke lasten en beperkingen is dit echter veel minder duidelijk en is er discussie (geweest) over de vraag of publiekrechtelijke lasten en beperkingen wel onder deze verplichting vallen. In het arrest Bos/Smeenk uit 2004 heeft de Hoge Raad aan deze vraag invulling gegeven door te bepalen dat (publiekrechtelijke) ruilverkavelingslasten een bijzonder last of beperking vormen die onder genoemde verplichting valt. In een recent arrest (HR 30 januari 2015/Portsight) is de Hoge Raad (gedeeltelijk) teruggekomen van het arrest Bos/Smeenk.

Feiten

Portsight is koper van een bouwperceel gelegen in een rivierengebied. Ten aanzien van het gebied waarin dit perceel is gelegen is de Beleidsregel grote rivieren van toepassing. Op grond van deze beleidsregel gelden er ten aanzien van het bouwperceel publiekrechtelijke beperkingen, waaronder verplichte maatregelen voor compenserende waterberging en beperkingen met betrekking tot de te realiseren bebouwing. Portsight weigert na het sluiten van de koopovereenkomst mee te werken aan de levering van het bouwperceel met als argument, onder verwijzing naar het arrest Bos/Smeenk, dat het bouwperceel belast is met “bijzondere lasten en beperkingen” die niet door haar uitdrukkelijk zijn aanvaard in de koopovereenkomst.

Het bouwperceel  wordt volgens Portsight derhalve niet door verkoper overgedragen vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen. De verkoper stelt zich daarentegen op het standpunt dat er hier geen sprake is van dergelijke “bijzonder lasten en beperkingen” aangezien het hier gaat om algemene lasten en beperkingen die niet specifiek voor dit betreffende bouwperceel gelden maar voor alle bouwpercelen gelegen in het stroomgebied van alle grote rivieren in Nederland.

Uitspraak

De Hoge Raad komt (gedeeltelijk) terug op het arrest Bos/Smeenk. De Hoge Raad stelt eerst voorop dat de bedoelde bijzondere lasten en beperkingen zowel van privaatrechtelijke als publiekrechtelijke aard kunnen zijn. In zoverre wijkt de Hoger Raad niet af van haar eerdere arrest.  Vervolgens komt de Hoge Raad echter terug op de (te) ruime maatstaf uit het arrest Bos/Smeenk en concludeert dat er geen goede grond bestaat om artikel 7:15 BW ook van toepassing te achten indien de lasten of beperkingen voortvloeien uit publiekrechtelijke besluiten van algemene strekking, zoals beleidsregels, verordeningen of bestemmingsplannen.

Volgens de Hoge Raad moet worden aangenomen “dat slechts sprake is van een “bijzondere” publiekrechtelijke last of beperking indien deze haar grondslag vindt in een specifiek (mede) tot (een rechtsvoorganger van) de rechthebbende van de desbetreffende zaak gericht besluit.”
Voor Portsight betekende deze uitspraak dat zij zich niet kon beroepen op het bepaalde in artikel 7:15 BW aangezien de lasten en beperkingen voortvloeiende uit de Beleidsregel grote rivieren volgens de Hoge Raad niet zijn aan te merken als “bijzondere” lasten en beperkingen.

Conclusie

De Hoge Raad heeft duidelijkheid verschaft over de vraag wanneer een publiekrechtelijke last of beperking onder de werking van artikel 7:15 BW valt. Een verkoper hoeft bij de verkoop van onroerend goed niet in te staan voor de afwezigheid van lasten en beperkingen die voortvloeien uit publiekrechtelijke besluiten van algemene strekking. Indien echter sprake is van een tot de eigenaar gericht publiekrechtelijk besluit inhoudende een last of beperking, speelt artikel 7:15 BW echter wel degelijk een rol.

 

Delen op