Langverwacht advies aan Hoge Raad over huurkorting vanwege coronacrisis

De wereldwijde uitbraak van het coronavirus heeft sinds het voorjaar van 2020 in korte tijd verstrekkende gevolgen teweeg gebracht. In de huursector heeft de coronacrisis onder meer geleid tot discussie over de vraag of de huurders van bepaalde bedrijfsruimten aanspraak kunnen maken op vermindering van de huurprijs. Uitbaters van kroegen en restaurants hebben recht op huurkorting vanwege de coronapandemie. Dit blijkt uit een publicatie van de procureur-generaal van de Hoge Raad.

Uitspraak: ECLI:NL:PHR:2021:902

De conclusie van de procureur-generaal volgt op enkele (prejudiciële) vragen die de kantonrechter te Roermond[1] heeft gesteld in een procedure tussen de huurder (Heineken) en de pandeigenaar/verhuurder:

  1. Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?
  2. Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?
  3. (Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?
  4. Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?

 

Gebrek en criteria huurprijsvermindering

De procureur-generaal vindt dat een gedwongen sluiting van de horeca in verband met de coronapandemie, behoudens een afwijkende contractuele regeling, in beginsel is aan te merken als een niet volledig aan de huurder toe te rekenen omstandigheid waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat de huurder mag verwachten. In zoverre is sprake van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. De rechtsgevolgen voor wat betreft de verschuldigdheid van de huurrijs dienen te worden beoordeeld aan de hand van artikel 7:207 en artikel 6:258 BW.

Onvoorziene omstandigheid

Ten aanzien van vóór de coronacrisis gesloten huurovereenkomsten voor bedrijfsruimten, waarbij de huurder voor diens omzet in het gehuurde afhankelijk is voor de komst van het publiek, kan als uitgangspunt worden aangenomen dat de coronapandemie en haar gevolgen een zogeheten ‘onvoorziene omstandigheid’ is die kan meebrengen dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten, aldus de procureur-generaal.

Huurprijsvermindering

Een voor de praktijk belangrijke vraag is op welke wijze de (tijdelijke) huurprijsvermindering wordt berekend en hoe het omzetverlies moet worden vastgesteld. Bij het bepalen van het omzetverlies speelt de vraag of rekening moet worden gehouden met de door huurder ontvangen overheidssubsidies. Centraal daarbij staat de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL), een vorm van overheidssteun die is bedoeld voor ondernemers die als gevolg van omzetverlies, door gedwongen sluiting als gevolg van overheidsmaatregelen, moeite hebben om de vaste lasten te betalen.

In de rechtspraak zijn tot op heden verschillende methoden ontwikkeld om het bedrag aan TVL dat over een bepaalde periode is ontvangen te verdisconteren, steeds rekening houdend met het omzetverlies in een bepaalde periode en het uitgangspunt dat ‘de pijn’ in beginsel 50/50 tussen huurder en verhuurder verdeeld moet worden.

Zo beschouwde de rechtbank Amsterdam de TVL als deel van de omzet van huurder, op basis waarvan het percentage omzetdaling vervolgens berekend kon worden. Zo werd het omzetdalingspercentage berekend door de realiseerde omzet, vermeerderd met de ontvangen TVL, af te zetten tegen de omzet van voor de coronacrisis. De gewijzigde huurprijs kon dan worden vastgesteld aan de hand van 50% van dit omzetdalingspercentage.[2] Deze “omzetmethode” kent de volgende formule:

(oude) huurprijs x percentage omzetvermindering x 50%

Het gerechtshof Amsterdam had een andere benadering en oordeelde dat de TVL niet moet worden opgeteld bij de omzet, maar moet worden afgetrokken van de totale vaste lasten, waarna het percentage huurkorting wordt berekend door het aan de huur toe te rekenen gedeelte van het restant na de vaste lasten te vermenigvuldigen met 50% van het omzetdalingspercentage. Indien en voor zover een huurder voor de huurlast wordt gecompenseerd door de overheid, heeft dat immers effect op de eerder bedoelde verstoring van de waardeverhouding, aldus het hof.[3]

Volgens deze “vastelastenmethode” wordt de huurkorting als volgt berekend:

(totale werkelijke lasten – TVL bedrag) x (huurdeel van de werkelijke lasten) x percentage omzetvermindering x 50%

De coronacrisis kan in beginsel leiden tot een tijdelijke huurprijsvermindering die is gebaseerd op het nadeel dat de huurder lijdt als gevolg van het aan de coronacrisis toe te rekenen, voldoende ernstige omzetverlies van de huurder in de gehuurde zaak. Bij de bepaling van het nadeel kan het door de huurder ontvangen TVL worden verdisconteerd op de wijze als gehanteerd door het gerechtshof Amsterdam in haar uitspraak van 14 september 2021 (de vastelastenmethode), aldus de procureur-generaal. Als uitgangspunt dient het bedoelde nadeel gelijkelijk (50/50) tussen verhuurder en huurder te worden verdeeld. Omstandigheden die als zodanig losstaan van de verstoring van het contractuele evenwicht tussen de prestaties van verhuurder en huurder bij de huur van bedrijfsruimte door de coronacrisis, kunnen een afwijking van dit uitgangspunt rechtvaardigen.

De procureur-generaal adviseert om de vastelastenmethode te hanteren omdat deze aansluit bij de overwegingen i) dat door de coronacrisis het huurgenot (de exploitatiemogelijkheid) wordt aangetast, zoals dat tot uitdrukking komt in gedaalde omzetcijfers en ii) dat tegenover die aantasting van het huurgenot een bepaalde huurprijsvermindering gerechtvaardigd is, echter voor zover de huurkosten niet reeds door een overheidssubsidie worden gecompenseerd, en waarbij iii) de pijn in beginsel 50/50 tussen verhuurder en huurder wordt verdeeld.  

Conclusie

Het hanteren van de vastelastenmethode is nadelig voor horecaondernemers. De huurkorting valt daardoor immers lager uit. Later dit jaar zal de Hoge Raad definitief duidelijkheid scheppen over deze kwestie, maar over het algemeen wordt het advies van de procureur-generaal opgevolgd.

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Marlies Knook of Laura Huijsman.



[1] Rb. Limburg 31 maart 2021, ECLI:NL:RBLIM:2021:2982.

[2] Rb. Amsterdam 21 januari 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:120.

[3] Hof Amsterdam 14 september 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:2728.