KienhuisHoving-Academy KienhuisHoving-Academy
Website
KienhuisHoving-Academy

Juridische aandachtspunten bij de aan- en verkoop van zorgvastgoed

De overdracht van zorgvastgoed of de vestiging van een hypotheek kent bijzondere aandachtspunten. Naast de besluitvorming binnen de zorginstelling zelf kunnen ook externe goedkeuringen vereist zijn, zoals van het College Sanering Zorginstellingen of derden. De fiscaliteit, het onderzoek naar de eigendomsverkrijging en lasten en beperkingen mogen op de checklist evenmin ontbreken.

Iedere overdracht van vastgoed vereist de nodige zorgvuldigheid, maar zorgvastgoed kent een aantal specifieke aandachtspunten. In dit blog beschrijven wij een aantal belangrijke aandachtspunten. Wij gaan daarbij uit van een zorginstelling met de rechtsvorm van een stichting. Dit blog gaat over de aan- en verkoop van zorgvastgoed, maar is ook van toepassing op de vestiging van beperkte rechten daarop (zoals rechten van erfpacht, opstal en hypotheek).

Statuten moeten verkrijging toestaan


Iedere rechtspersoon heeft een statutaire doelstelling. Om die doelstelling te bereiken, mag de rechtspersoon de nodige handelingen verrichten. Het verwerven van een pand kan daartoe behoren. Voor een stichting die registergoederen wil verkrijgen, is dat echter nog niet voldoende. Bij een stichting moet het verkrijgen van registergoederen in de statuten zijn toegestaan. Indien dit niet in de statuten staat, kan de stichting geen registergoederen verkrijgen. Een statutenwijziging is dan eerst nodig.

Interne goedkeuringen


De statuten kunnen bepalen dat voor de vervreemding en/of verkrijging van registergoederen een bepaald besluit of goedkeuring is, bijvoorbeeld van de raad van toezicht of een derde (bijvoorbeeld een gemeente). Deze beperkingen en voorwaarden hebben zogeheten derdenwerking: zonder de vereiste goedkeuring, is het bestuur niet bevoegd en sprake van onbevoegde vertegenwoordiging!

De statuten kunnen overigens deze zogeheten derdenwerking ontnemen, in die zin dat een besluit wel is vereist maar niet van invloed is op de vertegenwoordiging. Bij stichtingen met veel registergoederen kan dit een praktische oplossing zijn.

Besluitvorming


Het ontbreken van een geldig besluit kan tot grote problemen bij de registergoederen leiden. Een dergelijk besluit dient dan wel op de juiste wijze te zijn genomen. De statuten zijn hiervoor bepalend.

Als alle betrokkenen unaniem instemmen, lijkt er niet veel aan de hand te zijn. Toch moet dan worden bezien of er vacatures zijn en of het besluit dan wel genomen kan worden.

Indien het besluit in een formele vergadering wordt genomen, moet goed worden gekeken naar diverse aspecten: de oproeping, termijnen, agenda, quorum, vereiste meerderheid. Niet-naleving van de besluitvorming leidt tot ongeldige besluiten.

Externe goedkeuringen

Bij verkoop van zorgvastgoed kunnen ook externe goedkeuringen vereist zijn. Zorginstellingen mogen bijvoorbeeld alleen overgaan tot vervreemding van vastgoed, indien het College Sanering Zorginstellingen (CSZ) daar vooraf goedkeuring voor heeft gegeven. Onder vervreemding wordt ook verstaan de vestiging van een beperkt zakelijk gebruiksrecht, zoals een recht van erfpacht of opstal. Voor de vestiging van een hypotheekrecht is geen goedkeuring vereist.

Het CSZ houdt toezicht op het vervreemdingsproces. Een vervreemding zonder goedkeuring van het CSZ is vernietigbaar.

Over de vorig jaar voorgestelde uitbreiding van de reikwijdte van het CSZ naar de aankoop van zorgvastgoed ontstond grote politieke verdeeldheid. De behandeling van het wetsvoorstel is aangehouden.

Titelonderzoek bij fusies en naamswijzigingen             

Bij iedere overdracht wordt de bevoegdheid van de eigenaar gecontroleerd bij het Kadaster aan de hand van de akte(n) waarbij het registergoed is verkregen. Regelmatig blijkt het registergoed bij instellingen dan op een andere naam te staan. In de loop van de tijd, soms vele jaren terug, ondergaan zorginstellingen regelmatig naamswijzigingen of fusies. Van die naamswijzigingen of fusies moet opgave worden gedaan bij het Kadaster. Indien de opgaven niet doorlopend zijn gedaan, kan dat bij later onderzoek tot problemen en vertragingen leiden bij de vaststelling wie de eigenaar is. Een koper zal op dit punt volledige zekerheid eisen.

Lasten en beperkingen

Op een verkoper rust de verplichting een onroerende zaak over te dragen vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen, met uitzondering van die lasten en beperkingen die de koper uitdrukkelijk heeft aanvaard. Dit kunnen zowel publiek- als privaatrechtelijke lasten en beperkingen zijn. De beperkingen worden in de akte genoemd.

Lasten en beperkingen kunnen voortvloeien uit het bestemmingsplan of publiekrechtelijke besluiten, maar kunnen ook zijn opgelegd in de vorm van erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen en kettingbedingen. Deze beperkingen kunnen het voorgenomen gebruik belemmeren of zelfs onmogelijk maken.

Overigens hoeft een verkoper niet in te staan voor lasten en beperkingen die voortvloeien uit publiekrechtelijke besluiten van algemene strekking. Lasten en beperkingen zijn kenbaar uit de openbare registers. (Eigen) Onderzoek door de koper bij de aankoop van zorgvastgoed is dus essentieel.

Fiscaliteit

Bij iedere overdracht van vastgoed is de fiscaliteit een belangrijk aandachtspunt. De hoofdregel is dat een levering van een onroerende zaak is belast met overdrachtsbelasting en is vrijgesteld van omzetbelasting. Op deze regel bestaan een aantal uitzonderingen. Zo is de levering van een bouwterrein of (een gedeelte van) een gebouw en het erbij behorende terrein vóór, op of uiterlijk 2 jaar na de eerste ingebruikneming van rechtswege belast met omzetbelasting. Er bestaat dan in beginsel een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting.

De levering van bestaand vastgoed is belast met overdrachtsbelasting. Voor zorginstellingen bestaan er geen bijzondere faciliteiten op dit gebied. Er zijn wel algemene faciliteiten voor verkrijgingen in het kader van fusies en interne reorganisaties.

Aanbeveling: maak voorbehouden in de koopovereenkomst

De hiervoor genoemde aandachtspunten kunnen leiden tot vertragingen bij een overdracht en deze zelfs verhinderen. Indien dit niet in de koopovereenkomst is voorzien, kan dit tot schade bij de zorginstelling leiden. Het al dan niet verkrijging van een bepaalde instemming of goedkeuring kan daarom maar beter als ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst staan.

Chantal Kolk (kandidaat-notaris) en Matthijs van Rozen (notaris),
beiden verbonden aan de branchegroep Gezondheidszorg van KienhuisHoving, Enschede

 

Delen op