Huurprijsvermindering voor twee Haagse cafébazen tijdens lockdown

Horecaondernemingen worden hard getroffen door de coronacrisis. Rechters bogen zich in kort geding (voorlopige beslissing) al meermaals over de vraag of de coronacrisis aanleiding is voor huurkortingen. Vorige week heeft de rechtbank Den Haag voor het eerst in een zogeheten bodemprocedure geoordeeld dat twee Haagse cafébazen nog maar de helft van de huur hoeven te betalen tijdens de lockdown.

Uitspraak: ECLI:NL:RBDHA:2021:461

De eigenaar van het bedrijfspand waarin de horecaonderneming is gevestigd, een particuliere belegger, had de cafébazen gedagvaard vanwege achterstallige huurbetalingen. Hij vorderde onder andere ontruiming. De cafébazen stelden zich op het standpunt dat zij de huurprijs niet konden betalen vanwege omzetverlies door de coronacrisis.

Het geschil spitste zich toe op de vraag of de cafébazen, in het licht van de coronacrisis en de gevolgen daarvan, gehouden zijn hun huurbetalingsverplichtingen volledig na te komen.

Huurgenot en gebrek

De verhuurder heeft in dit verband aangevoerd dat een gebrek niet tot huurprijsvermindering kan leiden, omdat partijen deze mogelijkheid hebben uitgesloten in de huurovereenkomst en de daarop van toepassing zijnde ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’. Volgens de rechtbank hoeft dit niet te betekenen dat huurprijsvermindering onmogelijk is. De cafébazen hebben immers ook nog een beroep gedaan op onvoorziene omstandigheden, dan wel de redelijkheid en billijkheid.

Onvoorziene omstandigheden

Gelet op haar omvang en de gevolgen voor de economie en de maatschappij moet de coronacrisis als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 van het Burgerlijk Wetboek worden beschouwd. Partijen hebben deze pandemie en haar gevolgen niet in de tussen hen gesloten huurovereenkomst verdisconteerd en mochten over en weer ook niet van elkaar verwachten dat dit het geval zou zijn, aldus de rechtbank (waarbij zij verwijst naar een uitspraak van het gerechthof Amsterdam van 14 september 2020; zie ook ECLI:NL:GHAMS:2020:2604). 

Gevolgen

De coronacrisis en de getroffen overheidsmaatregelen hebben geleid tot een fundamentele verstoring van het evenwicht in de huurovereenkomst, aldus de rechtbank. “Deze omstandigheden zijn van dien aard dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is te achten dat de eigenaar een ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst zou mogen verlangen.” De kantonrechter vraagt zich vervolgens af hoe een en ander weer in balans kan worden gebracht. “Hierbij weegt enerzijds mee dat eiser het gehuurde weliswaar feitelijk beschikbaar kan stellen aan gedaagden, maar dat deze beschikbaarstelling voor hen iedere zin heeft verloren, omdat het gehuurde niet, althans niet naar volle omvang, geëxploiteerd kan worden. Anderzijds is het onder de gegeven omstandigheden evenmin redelijk om de betalingsverplichting van gedaagden te matigen tot nihil vanwege deze omstandigheden. Nu geen van beide partijen een verwijt kan worden gemaakt aan het ontstaan van deze onvoorziene omstandigheden, ligt het in beginsel voor de hand om het financieel nadeel dat daarvan het gevolg is tussen partijen te verdelen.”

Belangrijk aspect is dat de cafébazen door middel van de door hen ingediende stukken voldoende hebben onderbouwd dat zij omzetverlies hebben geleden ten gevolge van de coronacrisis.

Conclusie

Naar het oordeel van de kantonrechter staat voldoende vast dat gedurende de verplichte sluitingsperioden en de periode waarin zij weliswaar geopend waren, maar te maken hadden met beperkende maatregelen, een groot deel van de inkomsten van de cafébazen is komen te vervallen, terwijl de vaste kosten doorliepen. De kantonrechter bepaalt dat de cafébazen 50% van de huurprijs verschuldigd zijn over de periode van 15 maart 2020 tot en met 31 mei 2020 en in de periode vanaf 15 oktober 2020 tot en met het moment dat de sluitingsmaatregel eindigt. Voor de periode van 29 september tot 14 oktober bepaalt de kantonrechter dat een vermindering van de huurprijs van 25% is gerechtvaardigd.

Kort samengevat heeft de huurder van een horecabedrijfspand recht op huurprijsvermindering wanneer sprake is van overheidswege opgelegde beperkingen én de huurder voldoende kan onderbouwen dat hij omzetverlies heeft geleden ten gevolge van de coronacrisis.  

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Marlies Knook, Charlotte Solms of Laura Huijsman