KienhuisHoving-Academy KienhuisHoving-Academy
Website
KienhuisHoving-Academy

Hof: redelijke belangenafweging valt uit in voordeel verpachter

In een arrest van het Hof Arnhem-Leeuwarden wordt geoordeeld dat de redelijke afweging van de belangen van de verpachters bij beëindiging van de overeenkomst tegen die van de pachter bij verlenging van de overeenkomst, in het voordeel van de verpachters uitvalt. Hierbij speelt onder meer een getekende afstandsverklaring en mogelijke indeplaatsstelling een rol.

Achtergrond

Appellant (74 jaar) heeft voorheen van zijn ouders percelen grond gepacht. Door het overlijden van de ouders is ieder van de broers en zussen [appellant en geïntimeerden] voor een zevende deel gerechtigd in de eigendom van die gepachte percelen. Partijen hebben een pachtovereenkomst gesloten waarbij appellant deze percelen (opnieuw) heeft gepacht. Partijen zijn het erover eens dat de pacht op 31 oktober 2017 zou eindigen, behoudens wettelijke verlenging.

Rond 18 maart 2000 hebben partijen een afstandsverklaring opgemaakt en ondertekend. Hierbij heeft appellant verklaard afstand te doen van zijn pachtrechten en eveneens van het voorkeursrecht tot koop, met ingang van uiterlijk 1 november 2011. In de periode februari 2011 tot september 2011 hebben partijen onderhandeld over de beëindiging van de pachtovereenkomst en de verkoop van de percelen. Eén van de gegadigden voor de aankoop van de percelen was de dochter van appellant die met haar echtgenoot op dat moment een loonbedrijf uitoefende, maar voornemens was een akkerbouwbedrijf op te richten.

Afstandsverklaring

Appellant stelt dat de afstandsverklaring nietig, althans vernietigd is. De nietigheid zou voortvloeien uit het feit dat de pachter bij of voor het sluiten van de pachtovereenkomst heeft getekend voor het einde daarvan. Uit artikel 7:367 lid 3 BW volgt naar het oordeel van het hof niet van rechtswege nietigheid indien de beëindiging is overeengekomen vóórdat de pachtovereenkomst is gesloten, maar hoogstens vernietigbaarheid van de beëindigingsovereenkomst.

De strekking hiervan is dat de verpachter niet de pachtbescherming die uitgaat van de regels voor verlenging, opzegging en beëindiging van de pachtovereenkomst, ondergraaft door de pachter bij voorbaat te laten tekenen voor beëindiging. Bij deze veronderstelde ontduiking zal het gaan om afwijking van die regels door de beëindigingsovereenkomst. Dat speelt hier echter nauwelijks een rol. Daarnaast acht het hof de bedoeling van partijen bij de afstandsverklaring een relevante omstandigheid bij de beoordeling van de beëindigingsgronden, wat er ook zij van de vernietigbaarheid.

Pachttermijn eindigt bij bereiken 65-jarige leeftijd pachter: destijds geldend recht

Als onvoldoende weersproken neemt het hof aan dat de bedoeling van partijen bij het tekenen van de afstandsverklaring was dat partijen ervan uitgingen dat de pachtovereenkomst na het bereiken van de 65-jarige leeftijd van appellant niet zou worden verlengd en zou eindigen na afloop van de pachttermijn van zes jaar waarin appellant 65 jaar zou worden. Deze afspraak komt overeen met de mogelijkheden die het toen geldende recht bood en betreft in zoverre geen ontduiking van de regels voor verlenging, opzegging en beëindiging van de pachtovereenkomst.

Op het moment dat de percelen pachtvrij zouden zijn, zouden de percelen worden verkocht en de opbrengst tussen de zeven kinderen worden verdeeld. Op die manier kreeg elk kind (alsnog) een gelijk aandeel in de erfenis van de ouders. Partijen hebben ook uitvoering gegeven aan de afstandsverklaring. Appellant heeft vanaf februari 2011 met zijn broers en zussen gesproken over verkoop van de percelen, waarbij ieder het recht had om potentiële kopers voor te dragen, wat ook is gebeurd. Destijds heeft appellant geen beroep op pachtbescherming gedaan. Appellant was bovendien al veel eerder begonnen met het inkrimpen en afbouwen van zijn bedrijf.

Op enig moment gedurende de onderhandelingen heeft de dochter van appellant zich als potentiële koper gemeld. Zij heeft met haar echtgenoot een bod gedaan dat lag onder de tot dan toe geboden prijzen. Als onvoldoende weersproken moet worden aangenomen dat andere potentiële kopers zich hadden teruggetrokken, nu er een mogelijke verkoop binnen de familie zou plaatsvinden. Nadien zijn partijen in een impasse geraakt.

Partijen hadden de bedoeling afstandsverklaring na te komen

Het komt er dus op neer dat alle partijen de bedoeling van de afstandsverklaring wilden nakomen, ook appellant. Dat de pachtovereenkomst desalniettemin in november 2011 niet is geëindigd, wijt het hof aan een ongelukkige samenloop van omstandigheden, maar brengt niet mee dat appellant is tekortgeschoten en evenmin dat hij zonder meer gerechtigd zou zijn tot een langer gebruik van de pachtpercelen. Beoordeeld is vervolgens of de belangenafweging ex artikel 7:370 lid 1 onder c BW de beëindiging van de pachtovereenkomst kan dragen.

De omstandigheid dat een vordering tot indeplaatsstelling voorligt, kan meewegen bij de vraag of de beëindiging gerechtvaardigd is. In 2014, dus (ver) na de beoogde beëindigingsdatum, heeft appellant met zijn dochter en schoonzoon een maatschap opgericht met ingang van 1 januari 2012, waarin het bedrijf van appellant is ingebracht, maar waarin appellant kennelijk alleen de arbeid verrichtte (met een derde) en de pachtrechten had voorbehouden.

Belangenafweging valt uit in voordeel verpachters

De ontwikkelingen in het bedrijf van de dochter en haar echtgenoot hebben aldus plaatsgevonden ná de mislukte onderhandelingen en de beoogde einddatum van de pachtovereenkomst. Gelet op het voorgaande oordeelt het hof dat een redelijke afweging van de belangen van de verpachters bij beëindiging van de overeenkomst tegen die van de pachter bij verlenging van de overeenkomst, in het voordeel van de verpachters uitvalt, ook indien daarbij de belangen van de beoogde opvolgers worden betrokken.

Zie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 10 april 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:3305