Het begrip ‘winkelruimte’ in een reglement van akte van splitsing

De eigenaar van een appartement dat volgens het splitsingsreglement de bestemming ‘winkelruimte’ heeft, verhuurt dit appartement aan een onderneming (Flink) die boodschappen bezorgt die online zijn gekocht. De Vereniging van Eigenaars (VVE) is een kortgedingprocedure gestart omdat zij meent dat dit gebruik niet is toegestaan volgens het reglement van splitsing.

Overwogen is – ondermeer – door de voorzieningenrechter, dat beoordeeld moet worden of in dit kort geding met de vereiste hoge mate van aannemelijkheid kan worden vastgesteld dat in de bodemprocedure het begrip ‘winkelruimte’ zo (nauw) wordt uitgelegd als de VvE voorstaat.

Uitleg authentieke akte

Omdat het splitsingsreglement onderdeel is van een authentieke akte, moet een en ander naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in de notariële akte en het daarin opgenomen splitsingsreglement, bezien in het licht van de gehele inhoud daarvan (HR 10 juli 2020, ECLI:NL:HR:2020:1275). Centraal staat bij de uitleg, de tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degenen die tot vaststelling van het reglement zijn overgegaan, welke is opgenomen in het uit de openbare registers kenbare splitsingsreglement.
Mochten de stukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, geldt de uitleg die naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is (HR 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078).

Uitleg, invulling begrip Winkelruimte

Op een recente algemene ledenvergadering van de VvE is gesproken over de invulling van het begrip ‘winkelruimte’ en daarbij heeft het bestuur een eigen definitie voorgesteld. Dit gegeven is niet relevant voor de uitleg.
Gekeken moet worden naar de in het reglement tot uitdrukking gebrachte bedoeling ten tijde van de totstandkoming van het begrip.
Het bedrijfsmodel van Flink houdt in dat zij vanuit de bedrijfsruimte online levensmiddelen verkoopt en deze per fiets bezorgt aan consumenten binnen een omtrek van 2 à 3 kilometer. Het bestellen en betalen door de consument vindt plaats via een app. De bedrijfsruimte wordt voor het overgrote deel gebruikt als magazijn/distributiecentrum waaruit de verkochte goederen worden geleverd. Partijen verschillen hierover niet van mening.
De consument heeft geen toegang tot die ruimte. Mitsdien zijn de producten die daar zijn uitgestald niet voor het publiek toegankelijk. Voorts is van belang dat de bezorgingsdienst niet is gebonden aan de openingstijden van de Winkeltijdenwet. Flink is geopend van 08.00 uur tot middernacht. Deze omstandigheden ondersteunen het standpunt van de VvE dat Flink niet voldoet aan het begrip ‘winkelruimte’.
Flink realiseert echter in de bedrijfsruimte een balie waar consumenten ook terecht kunnen om hun bestelling zelf op te halen (‘pick-up point’). Voor dat deel is de bedrijfsruimte wel toegankelijk voor consumenten en voor dat deel is Flink wel gebonden aan de Winkeltijdenwet. Voor de definitie van winkelruimte is niet van belang dat alleen online betaald kan worden vooraf (en er dus geen kassa is waar consumenten kunnen betalen). Het gaat erom dat de goederen tegen betaling (die ook voorafgaand kan plaatsvinden) ter plaatse worden verstrekt aan de consument. De VVE had anders betoogd.

Uitspraak

Hoewel de VvE heeft betwist dat een dergelijk ‘pick-up point’ mogelijk zal worden gemaakt door Flink, kan de voorzieningenrechter niet zonder meer heen om de uitdrukkelijke stelling van de eigenaar en Flink dat Flink haar vestiging mede gaat inrichten als ‘pick-up point’. Bij deze stand van zaken kan in dit kort geding niet met de vereiste hoge mate van aannemelijkheid worden vastgesteld dat in de bodemprocedure het begrip ‘winkelruimte’ zal worden uitgelegd op de wijze zoals door de VvE wordt betoogd. 

Rb. Rotterdam 10 december 2021, nr C/10/627031 / KG ZA 21-889 (ECLI:NL:RBROT:2021:12178).

Wilt u meer weten? Neem dan contact op met Pieter Schut.