KienhuisHoving-Academy KienhuisHoving-Academy
Website
KienhuisHoving-Academy

Eenzijdige verlaging van lonen en huurprijzen, kan dat? (I)

Geplaatst op 2 april 2015 16:47

V & D is in financieel zwaar weer beland en om te overleven is het noodzakelijk dat de loonsommen en huursommen die zij maandelijks betaalt onmiddellijk en substantieel verlaagd worden, aldus V & D. De afgelopen weken is daar veel ophef over geweest. Er zijn meerdere kort gedingen gevoerd tussen V & D en werknemers en verhuurders.

In essentie gaat het hier om de vraag in hoeverre het mogelijk is om eenzijdig en/of bij meerderheid wijziging in contractsvoorwaarden, in het bijzonder lonen of huurprijzen aan de andere partij op te leggen. Ik zal in deze blog ingaan op huurrechtelijke aspecten van deze vraag, mijn collega Joost van Ruiven gaat in deel II van deze blog nader in op het arbeidsrecht.

Algemeen

In 1887 werd in de Weesperstraat te Amsterdam een winkel geopend door Willem Vroom en Anton Dreesman. Deze winkel was gebaseerd op een formule van vaste, lage prijzen. Vaste prijzen waren in die tijd nog geen gemeengoed in de detailhandel, vaak werd er nog onderhandeld over korting. De formule werd al snel een succes en groeide uit tot de landelijke warenhuisketen Vroom & Dreesman, nu bekend als V&D. In 2005 werd het bedrijf verkocht aan private equity. De nieuwe eigenaar verkocht als eerste al het vastgoed en huurde het terug. Daarmee werd V & D  ineens een van de grootste huurders van Nederland.
 
Saillant is dat waar V & D haar ontstaan juist dankte aan het uitgangspunt van vaste prijzen, zij tegenwoordig vooral in het nieuws komt door haar wens afgesproken vaste prijzen voor arbeid of voor vastgoed, terzijde te stellen.

Juridische achtergrond: pacta sunt servanda

Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij een zaak in gebruik verstrekt en de andere partij een tegenprestatie verleent. Die tegenprestatie bestaat veelal uit het betalen van een geldsom: de huurprijs. Die huurprijs staat, behoudens ingroeiregelingen en indexeringen, gedurende de loop van de afgesproken huurtermijn vast. Soms wordt een (deels) omzetafhankelijke huur afgesproken, maar ook dan is het gebruikelijk het percentage vast te leggen.

De huurprijs is een van de zogenaamde “essentialia” van een huurovereenkomst. Slechts tegen de overeengekomen huurprijs wilde de verhuurder de zaak aan een bepaalde huurder voor een bepaalde of onbepaalde tijd, in gebruik verstrekken. Het rechtsbeginsel van de verbindende kracht van overeenkomsten, brengt mee dat een overeengekomen tegenprestatie niet eenzijdig, enkel door de wil van één partij, aangepast mag worden.

Een ander fundamenteel rechtsbeginsel, contractsvrijheid, brengt mee dat een verhuurder niet gedwongen kan worden een overeenkomst aan te gaan die hij niet wil, bijvoorbeeld een meerpartijenovereenkomst strekkende tot buitengerechtelijke schuldsanering. Naar rechtspraak van de Hoge Raad wordt dat slechts anders als er zeer bijzondere omstandigheden meespelen zodanig dat de weigering mee te werken misbruik van bevoegdheid oplevert.  

Huurverlagingen V & D

Het warenhuisbedrijf van V & D is al jaren zwaar verliesgevend. Bij  brief van 19 januari 2015 heeft  V & D aan haar verhuurders geschreven, voorzover hier van belang: 

[..] the board has decided that the following specific measures are necessary in relation to your estate occupied by the Company:
- a  4 month rent free period starting from February 2015 and ending May 2015 to help bridge the liquidity need during 2015 [..];
-a permanent adjustment of the current rent to a level that reflects a 7% of our current Gross Sales [..]
V & D is requiring all landlords to contribute in the same manner (…).

De verhuurders van V & D zagen dit als een dictaat waarmee zij niet akkoord gingen. Sommige verhuurders zagen in de huurvrije periode een aangekondigde wanprestatie en er werden ontruimingskortgedingen ingesteld. Maar tot een vonnis kwam het niet, want in het weekend van 7/8 februari 2015 werd er op initiatief van de grootste verhuurder, IEF Capital, een akkoord bereikt tussen  verhuurders en V & D. Verhuurders hebben groot belang bij het voorkomen van een faillissement van V&D omdat de V&D winkels vaak tot de grootste winkelpanden in de binnensteden behoren. Er zijn steeds minder grote warenhuisketens die behoefte hebben aan zulke grote locaties. Gelet op de reeds bestaande leegstand in veel binnensteden is te voorzien dat veel V&D locaties niet makkelijk aan derden te verhuren zullen zijn. 


Vasstellingovereenkomst 

Het akkoord tussen verhuurders en V & D werd vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst en kwam er op neer dat V & D van de huur over de maanden februari 2015 tot en met juli 2015 59 % in depot zou betalen op een Escrowrekening en 41% rechtreeks aan de verhuurders. Een notaris zal het in depot betaalde bedrag na 1 juli 2015 bij wijze van huurkorting aan V & D afdragen als op die dag:

-  V & D alle verplichtingen uit de overeenkomst stips is nagekomen;
- de banken en de aandeelhouder Sun Capital EUR 51 miljoen krediet respectievelijk  EUR 30 miljoen nieuw kapitaal zou hebben verschaft, en
- V & D niet op 1 juli 2015 failliet is of in surceance van betaling verkeert.

Verder was nog in de vaststellingsovereenkomst bepaald:

V&D erkent dat Verhuurder en alle andere verhuurders die dezelfde regeling aangaan als vervat in deze Overeenkomst een aanzienlijk offer brengen om V&D van een zeker faillissement te behoeden. In dat verband zal V & D jegens verhuurders die niet meegaan in deze regeling, zodanig handelen dat daarbij de belangen van Verhuurder en alle andere verhuurders die een vergelijkbare regeling aangaan als vervat in deze Overeenkomst, maximaal worden gediend. 

Nagenoeg alle verhuurders hebben de vaststellingsovereenkomst ondertekend, alleen Mondia Investments B.V. (“Mondia”) die de V & D vestiging aan de Brink te Hengelo verhuurt en drie andere verhuurders niet.

Kort geding Mondia

V&D  betaalde aan Mondia conform haar akkoord met de overige verhuurders slechts 41% van de huur over de maanden februari en maart 2015, de overige 59% betaalde zij in Escrow.
Mondia vorderde in kort geding volledige huurbetaling vermeerderd met contractuele boetes. Contract is contract, stelde Mondia. Zij had haar huurovereenkomst met V&D nu juist net per 1 februari 2015 vernieuwd tegen sterk verbeterde financiële condities en zij kan niet gedwongen worden een tweede korting te verlenen door mee te doen aan de vaststellingsovereenkomst.

V&D beriep zich er op dat enkel het realiseren van de volledige huurkorting uit de vaststellingsovereenkomst van alle verhuurders, haar behoedt voor faillissement omdat deze als voorwaarde geldt voor het vrijkomen van de extra financiering. Mondia was een free rider die profiteerde van de opofferingen van de andere verhuurders en daarmee bedreigde zij de belangen van V&D en de andere verhuurders. De andere verhuurders hadden zich gevoegd in de procedure en steunden V&D, “met vlammende en soms emotionele betogen” in deze stellingname. 

De kantonrechter stelde in zijn beoordeling de verbindende kracht van overeenkomsten en contractsvrijheid voorop. Hoewel de kantonrechter de precaire situatie van V&D en de belangen van de gevoegde verhuurders bij het voorkomen van een faillissement -en daarmee mogelijk langdurige leegstand- onderkende, vond de kantonrechter dat er geen rechtsgrond was voor eenzijdige verlaging van de overeengekomen huurprijs zoals V&D die feitelijk probeerde te bewerkstelligen door bijna 60% van de huursom in Escrow te betalen. Misbruik van de bevoegdheid van Mondia om de volledige huursom op te eisen was niet aan de orde volgens de kantonrechter.

Van maatschappelijk belang is de volgende overweging van de kantonrechter:

Toewijzing van de stellingen van V&D zou tot gevolg kunnen hebben dat andere noodlijdende bedrijven eveneens haar toevlucht zullen nemen tot een drastische verlaging van de maandelijkse huur- of hypotheekverplichting. Met een beroep op het economisch belang en een appel op de saamhorigheid in de samenleving zou dan, in de lijn van V&D doorredenerend, bereikt kunnen worden dat een faillissement kan worden voorkomen. In Nederland dreigt dan, zo vreest de kantonrechter, een juridische chaos. Enige zekerheid voor een verhuurder is er niet meer. Het gaat ook leiden tot rechtsongelijkheid binnen het huurrecht: particuliere huurders staan ook vaak aan de rand van de afgrond en niet valt in te zien waarom deze categorie huurders dan niet de mogelijkheid zouden hebben om de huur eenzijdig met de helft te verlagen. Deze zeer onwenselijke situatie moet worden voorkomen.

Afsluiting

De conclusie van de kantonrechter te Enschede is begrijpelijk en navolgbaar. Maar toch wringt er ook iets: als een meerderheid een opoffering doet ten behoeve van het collectieve belang dan komt het onbillijk over als een deel van die opofferingen terecht komt bij een minderheid die toch het volle pond eist en krijgt. Dat is de bekende ‘free rider’ problematiek: individuele rationaliteit leidt tot collectieve irrationaliteit. Daar ligt bij uitstek een taak voor de wetgever, deze kan de bescherming van collectieve belangen afdwingen.

Die taak heeft de wetgever opgepakt met het Wetsvoorstel Wet Continuïteit Onderneming II. Daarin is een regeling opgenomen voor een buitengerechtelijk schuldeisersakkoord, “een akkoord dat voorziet in een wijziging van hun rechten”, aldus het voorgestelde artikel 368 lid 1 van de Faillissementswet. Een dergelijk akkoord kan door een meerderheid van (diverse klassen van) schuldeisers en/of door de rechter, verbindend opgelegd worden aan alle schuldeisers. Volgens de toelichting bij het wetsvoorstel kunnen daarmee ook toekomstige verplichtingen gesaneerd worden:

Daarbij moet bijvoorbeeld gedacht worden aan de huur van een kantoorpand die naar beneden moet worden bijgesteld om te voorkomen dat zij als een molensteen rond de nek van de onderneming blijft hangen en aldus een succesvolle reorganisatie hindert (..)

Terugkerend bij de vraag waarmee deze blog opende:  nee, een eenzijdige huurprijsverlaging kan nu niet, in de toekomst misschien wel. Ondertussen blijft de toekomst van V&D onzeker. Zij heeft al wel aangekondigd in hoger beroep te gaan van het vonnis van de kantonrechter te Enschede, maar het is onzeker of er duidelijkheid zal zijn voor de cruciale datum van 1 juli 2015. Wordt vervolgd. 

 

Delen op