De reikwijdte van artikel 5:139 lid 2 BW

Een VvE heeft een besluit genomen tot wijziging van de akte van splitsing waarbij de zolder van de Mariakapel en de pleinkelder (nu beide gemeenschappelijk) worden toegevoegd aan een privé-gedeelte van een appartement.

Sinds 1 mei 2005 bepaalt artikel 5:139 lid 2 BW dat de wijziging met medewerking van het bestuur kan geschieden, indien het tot de wijziging strekkende besluit is genomen in de vergadering van eigenaars met een meerderheid van ten minste vier vijfden (80%) van het aantal stemmen dat aan de appartementseigenaars toekomt of met een zodanige grotere meerderheid als in de akte van splitsing is bepaald. Tot eind 2004 bepaalde artikel 5:139 lid 1 BW dat een akte van splitsing slechts wordt gewijzigd met medewerking van alle appartementseigenaars.

Biedt voornoemd artikel 5:139 lid 2 BW grondslag of bevoegdheid aan de VvE voor overdracht, althans toedeling en levering van gemeenschappelijke gedeelten aan (appartementsrechten van) individuele eigenaars in de vereniging met een 80% meerderheidsbesluit?

Thans overweegt de Hoge Raad naar aanleiding van het cassatieberoep dat is ingesteld tegen een uitspraak van het Hof Arnhem-Leeuwarden van 2021 hierover het volgende:
“Artikel 5:139 lid 2 BW maakt geen onderscheid naar gelang de aard van de beoogde wijziging. Het is echter de vraag of deze bepaling ook toepassing kan vinden als de wijziging inhoudt dat een gedeelte van het appartementencomplex dat een gemeenschappelijke bestemming heeft, wordt toegedeeld aan een van de appartementseigenaars. De totstandkomingsgeschiedenis van artikel 5:139 lid 2 BW biedt geen aanknopingspunt voor een bevestigende of ontkennende beantwoording van deze vraag. Het toepasselijk achten van artikel 5:139 lid 2 BW ligt echter niet voor de hand omdat toedeling een daad van beschikking is waarvoor levering vereist is en de vereniging van eigenaars slechts bevoegd is tot vertegenwoordiging van de gezamenlijke appartementseigenaars voor zover het gaat om het beheer van de gemeenschap (artikel 5:126 leden 1 en 5 BW). Daarom moet worden aangenomen dat een wijziging van de akte van splitsing die inhoudt dat een gemeenschappelijk gedeelte in een appartementencomplex wordt toegedeeld aan een van de appartementseigenaars, slechts volgens de hoofdregel van artikel 5:139 lid 1 BW kan worden geëffectueerd, derhalve met medewerking van alle appartementseigenaars, zo nodig met machtiging van de kantonrechter (artikel 5:140 BW).”

Ook gaat de Hoge Raad in op artikel 5:140b lid 3 BW. Dit artikel houdt in dat de rechter een vordering van een appartementseigenaar - die niet voor een overeenkomstig artikel 5:139 lid 2 BW bij meerderheid van stemmen genomen besluit tot wijziging van de akte van splitsing heeft gestemd - tot vernietiging van dat besluit, kan afwijzen, wanneer de eiser geen schade lijdt of hem een redelijke schadeloosstelling wordt aangeboden en voor de betaling hiervan voldoende zekerheid is gesteld. De Hoge Raad overweegt: "Om te kunnen vaststellen of de betrokken appartementseigenaar schade lijdt door de wijziging, moet de akte van splitsing zoals zij luidt na de wijziging worden vergeleken met de akte van splitsing zoals zij vóór de wijziging luidde, en dus niet met een van die oorspronkelijke akte afwijkende feitelijke situatie." Volgens het Hof leed eiser geen nadeel bij het VvE-besluit om afwijkend gebruik te legaliseren.

Tenslotte overweegt de Hoge Raad dat onder schade in de zin van artikel 5:140b lid 3 BW ook de met de wijziging van de akte van splitsing gemoeide kosten vallen, voor zover zij mede voor rekening worden gebracht van de appartementseigenaars die geen belang hebben bij de wijziging en hun daarvoor geen redelijke schadeloosstelling wordt aangeboden.

HR 24 februari 2023, nr 21/04965 (ECLI:NL:HR:2023:286).