Geplaatst op 30 oktober 2015 10:51
Bemiddelingskosten in de ban
Een bemiddelingsbureau voor huur en verhuur van woningen mag geen bemiddelingskosten in rekening brengen aan de huurder, als de huurder en verhuurder alleen met tussenkomst van die bemiddelaar in contact kunnen treden over de huurwoning. Dat is de strekking van het arrest van de Hoge Raad van 16 oktober 2015, waarin de Hoge Raad antwoord geeft op een aantal vragen die gesteld waren door de Kantonrechter te Den Haag.
Casus
De casus was als volgt. Duinzigt Woonservices B.V. is een bemiddelingsbureau voor de huur en verhuur van woningen. Schildewoud Vastgoed CV verhuurt woonruimte. Duinzigt en Schildewoud sluiten met elkaar een overeenkomst waaruit volgt dat Duinzigt de woning van Schildewoud op haar website en via de website van Pararius mag presenteren en dat Schildewoud daarvoor aan Duinzigt geen tegenprestatie verschuldigd is.
De potentiële huurder krijgt vervolgens via Pararius een melding van de beschikbare woonruimte. Om in aanmerking te komen voor de huur van de woning dient zij contact op te nemen met Duinzigt en zich daar in te schrijven als woningzoekende. Na het sluiten van de huurovereenkomst diende zij € 876,50 bemiddelingskosten (of: courtage) aan Duinzigt te betalen.
Juridische achtergrond
De huurder vond dat de bemiddelingskosten niet aan haar in rekening gebracht mochten worden. Hij deed een beroep op artikel 7:417 lid 4 van het Burgerlijk Wetboek (BW). In dit artikel is opgenomen dat aan een (consument) huurder geen bemiddelingskosten in rekening gebracht worden, indien de bemiddelaar ook optreedt voor de verhuurder. Dat laatste wordt ook wel het ‘dienen van twee heren’ genoemd.
De Hoge Raad concludeert dat dit een juist standpunt is. Artikel 7:417 lid 4 BW is van toepassing op bemiddelingsovereenkomsten, op grond van artikel 7:427 BW. In deze casus is sprake van een bemiddelingsovereenkomst tussen Duinzigt en Schildewoud en tussen Duinzigt en huurder. Dat Duinzigt aan Schildewoud geen kosten in rekening brengt maakt hierbij geen verschil. In artikel 7:425 BW staat weliswaar dat er sprake is van een bemiddelingsovereenkomst als de bemiddelaar recht op loon heeft voor zijn werkzaamheden, maar dat is volgens de Hoge Raad geen noodzakelijk vereiste. Het ‘recht op loon’ in artikel 7:425 BW is puur om wetstechnische redenen opgenomen. Bovendien is er een wetsontwerp in voorbereiding (Wetsvoorstel Tegengaan berekenen dubbele bemiddelingskosten, Kamerstukken II 2015-15, 34 207) waarin wordt voorgesteld om in artikel 7:427 BW expliciet op te nemen dat artikel 7:417 en 7:418 BW ook van toepassing zijn als de tussenpersoon geen recht op loon heeft. Nu Duinzigt aldus twee heren dient, waarvan er een één consument huurder is, heeft Duinzigt geen recht op loon van die consument huurder.
Elektronisch prikbord
De Hoge Raad merkt nog op dat dit alleen anders is wanneer de bemiddelaar slechts als ‘elektronisch prikbord’ fungeert, waarbij de verhuurder en potentiële huurders niet van elkaar worden afgeschermd en zonder tussenkomst van de bemiddelaar rechtstreeks in contact kunnen treden over de totstandkoming van de huurovereenkomst.
Conclusie
In de rechtspraak werd al eerder aangenomen dat bemiddelingsbureaus geen bemiddelingskosten aan huurders in rekening mochten brengen, bijvoorbeeld in een uitspraak van de Rechtbank Amsterdam van 13 maart 2013 (ECLI:NL:RBAMS:2013:BZ6442). Nu heeft echter ook de Hoge Raad deze lijn bevestigd.
Wilt u meer weten? Neem dan contact op met Ellen Wouters, of een van de andere Huurrechtspecialisten.
Blog opslaan als PDF