Geplaatst op 21 augustus 2017 08:33
Appartementsrechten op landgoederen en de NSW
Gezamenlijke appartementseigenaren kunnen een landgoed rangschikken onder de NSW. Dit kan anders zijn indien er sprake is van onbedoeld gebruik. Essentieel is een gezamenlijk gebruiksrecht van een deel van het landgoed. In geval van uitsluitend exclusieve gebruiksrechten is rangschikking niet mogelijk. In een dergelijke zaak heeft een appartementseigenaar de Rechtbank Amsterdam gevraagd of een opheffing van de splitsing met terugwerkende kracht kan leiden tot rangschikking.
Fiscale faciliteiten landgoederen en Natuurschoonwet 1928
Landgoedeigenaren kunnen een beroep doen op fiscale faciliteiten in ruil voor de instandhouding van het landgoed. Om voor deze fiscale voordelen in aanmerking te komen, dient het landgoed te zijn gerangschikt onder de Natuurschoonwet 1928 (NSW).
In de NSW is de definitie van ‘eigenaar’ vermeld. Dit is degene die een recht van eigendom, vruchtgebruik of erfpacht van een landgoed heeft.
De Raad van State oordeelde in een uitspraak van 20 juli 2016 dat appartementsrechten met een gemeenschappelijke eigendom en een exclusief gebruiksrecht van bepaalde gedeelten van de grond en het gebouw gelijkgesteld kunnen worden met mede-eigenaren van de onverdeelde eigendom van een onroerende zaak. De gezamenlijke eigenaren van de appartementsrechten kunnen dan worden aangemerkt als eigenaren in de zin van de NSW en kunnen hun eigendom rangschikken.
Geen rangschikking bij onbedoeld gebruik
Het vorenstaande kan anders zijn indien de splitsing in appartementsrechten leidt tot een onbedoeld gebruik, doordat er bijvoorbeeld geen gemeenschappelijk gebruiksdeel van het landgoed is.
Deze situatie deed zich voor in een zaak waarover de Rechtbank Amsterdam op 21 juli 2017 een uitspraak heeft gedaan. In deze zaak was een landgoed in 2008 gesplitst in 25 appartementsrechten. De eigenaren hebben voorafgaand aan de splitsing een verzoek tot rangschikking ingediend. Dit verzoek werd afgewezen, omdat niet aan de voorwaarden voor rangschikking werd voldaan. De splitsing zou zodanig zijn vormgegeven, dat er geen gemeenschappelijk gebruiksdeel van de onroerende zaak meer resteerde. Op het gehele landgoed en inclusief de gronden rustten exclusieve gebruiksrechten. Deze situatie is volgens de staatssecretarissen van Economische Zaken en Financiën niet vergelijkbaar met onverdeelde eigendom.
Opheffing splitsing terugwerkende kracht
De appartementseigenaar legt vervolgens de vraag voor of een opheffing van de splitsing met terugwerkende kracht kan leiden tot rangschikking. De staatssecretarissen zijn van mening dat dit niet het geval is, omdat de onroerende zaak op de gewenste ingangsdatum niet voldeed aan de voorwaarden voor rangschikking.
Rechtbank kan geen onzekere gebeurtenis beoordelen
De Rechtbank komt tot de conclusie dat zij deze vraag niet kan beoordelen omdat het een onzekere gebeurtenis betreft. Daarnaast moet op het moment van de aanvraag aan de voorwaarden worden voldaan. De rechtbank kijkt alleen naar feiten en omstandigheden die zich toen voordeden en naar de regelgeving die toen gold.
Voorgenomen splitsing landgoed
Diverse landgoederen worden herontwikkeld en in dit kader gaan eigenaren soms over tot een splitsing in appartementsrechten om de individuele appartementen te kunnen verkopen. Voor zowel de oude eigenaar als de nieuwe eigenaar kan het van belang zijn de splitsing zodanig vorm te geven dat een (her)rangschikking mogelijk is. Er kan zo worden voorkomen dat oude claims worden ingevorderd en de nieuwe eigenaar kan een beroep doen op de fiscale faciliteiten.
Evaluatie NSW
De Ministeries van Economische Zaken en Financiën geven in een brief van 31 oktober 2016 met betrekking tot de evaluatie van de Natuurschoonwet 1928 aan, dat bezien zal worden welke consequenties de uitspraak van de Raad van State met betrekking tot appartementsrechten voor de NSW heeft. Wellicht wordt de NSW op dit punt aangepast.
Meer informatie over landgoederen, appartementsrechten en de Natuurschoonwet 1928?
Voor meer informatie over fiscale faciliteiten, splitsingen in appartementsrechten en de Natuurschoonwet 1928 kunt u contact opnemen met de branchegroep Landgoederen en Landelijk gebied .