Appartementen splitsing: Nieuw modelreglement, nieuw regime?

Bij een splitsing in appartementsrechten van een complex wordt veelal een modelreglement van splitsing van toepassing verklaard. Er zijn diverse modelreglementen door de jaren heen vastgesteld, de laatste van 2006 is nu ook weer onderwerp van wijziging.

Modelreglement, regime, afwijking

Er zijn diverse modelreglementen, de meest bekende zijn die van 1972, 1983, 1992 en 2006, uitgegeven door de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie. Afgezien van de steeds verdere uitbreiding van de regelingen, zijn er diverse inhoudelijke verschillen tussen de reglementen. Het gebruikte modelreglement kan tevens worden aangepast op punten. Beide aspecten moeten in ogenschouw worden genomen als de splitsingsakte van een bestaand complex wordt gewijzigd om geen “bijvangst” te creëren van materieel andere spelregels dan zou zijn bedoeld door de eigenaars.

Appartementen splitsing

Casus

In 1994 is een akte van splitsing gewijzigd in verband met een uitbreiding van een winkelruimte in een complex. Door de betreffende notaris is bij die wijziging een nieuw modelreglement van toepassing verklaard. Bij die toepassing is een uitzondering (op het vorige modelreglement) inzake het onderhoud van de bovengelegen woningen niet overgenomen. Gevolg hiervan is dat deze onderhoudskosten mede voor rekening van de eigenaar komen van de ondergelegen winkels.

Onbesproken of derdenbescherming van artikelen 3:25 en 26 BW?

De Rechtbank stelde dat de wijziging op dit punt nietig zou zijn omdat de wijziging niet is besproken. Mitsdien kan er geen materiele wijziging op de inhoud plaatsvinden.

Het Hof oordeelt dat het nimmer de uitdrukkelijke bedoeling is geweest om de verdeling van kosten te wijzigen, maar de complicerende factor is (aldus het Hof) dat het merendeel van de woningen in eigendom is verkregen na de wijziging van de akte van splitsing.

De eigenaars van de woningen worden beschermd, zoals voortvloeit uit artikel 25 en 26 van boek 3 van het Burgerlijk Wetboek. Zij mogen als derden tegoedertrouw afgaan op de gewijzigde akte van splitsing. Dit geldt ook voor de beperkt gerechtigden (hypotheekhouders) op de appartementen.

Dit betekent dat de eigenaars van de winkels zich niet met succes op de nietigheid kunnen beroepen.

De eigenaars van de winkels hadden er destijds voor moeten zorgen dat er een akte met juiste inhoud werd ingeschreven (de fout had toen moeten worden onderkend).

De latere kopers van de woningen hadden geen reden te twijfelen aan de inhoud van de akte, de wijziging was overigens geïnitieerd door de eigenaars van de winkels.

Dat de omissie over het hoofd is gezien, maakt dit niet anders, temeer daar de eigenaars van de winkels zich door een deskundige hebben laten bijstaan.

Er is geen sprake van strijd met de redelijkheid en billijkheid, noch is er sprake van misbruik van recht, aldus het Hof.

Ingeslopen wijzigingen?

Het is een must om een akte van splitsing te bezien op afwijkingen ten opzichte van het betreffende modelreglement. Een ieder die zich veel met wijzigingen van appartementensplitsingen bezig houdt, moet notie nemen van het feit dat ook een verschillend model regime ook al verschillen kan meebrengen. Pas dus op met het zomaar opnemen van een nieuwer model, zonder de verschillen kenbaar te maken aan de eigenaars.

Hof Den Haag 6 mei 2014, nr 200.113432/01

Voor vragen kunt u contact opnemen met Pieter Schut