Appartement, handelsregister, executieveiling!

Artikel 5:122 lid 5 Burgerlijk Wetboek

5.      De notaris draagt zorg dat aan de akte van overdracht of toedeling een door het bestuur van de vereniging van eigenaars afgegeven verklaring wordt gehecht, die met betrekking tot de in lid 3 genoemde bijdragen waarvoor de verkrijger aansprakelijk zal zijn, een opgave inhoudt van hetgeen de betrokken appartementseigenaar op de dag van de overdracht of toedeling aan de vereniging schuldig is. De verkrijger is jegens de vereniging niet verder aansprakelijk dan tot het bedrag dat uit de opgave blijkt.

De verklaring bewerkstelligt dat de koper niet naast verkoper hoofdelijk aansprakelijk wordt voor de bijdragen die in de verklaring worden opgenomen.

Casus

In de onderhavige casus heeft ten overstaan van notaris N een executieveiling van een appartement plaatsgevonden. De (vermeende) bestuurder van de betreffende Vereniging van Eigenaars (VvE) is verzocht een verklaring af te geven omtrent (achterstand in) bijdragen die moesten worden voldaan. Echter heeft de betreffende bestuurder niet op dit verzoek gereageerd. Hiervan wordt gewag gemaakt bij de overdracht.

Hierbij zijn gegevens van een bestuurder gebruikt welke uit het kadaster komen, het handelsregister geeft een andere bestuurder aan.

Openbaar register

De kantonrechter overweegt dat de notaris in het kader van artikel 5:122 lid 5 BW een inspanningsverplichting heeft, dat de betreffende verklaring tijdig wordt verkregen. Deze inspanningsverplichting heeft als inhoud dat de notaris doet wat van een zorgvuldig handelend notaris in dat kader mag worden verwacht.

Gebruikmakend van de middelen die hem ten dienste staan, moet de notaris zich ervan vergewissen wie bestuurder is van de VvE en vervolgens zorgen dat hij tijdig een verklaring krijgt.

Een van die middelen zijn de “openbare registers”.

Is raadpleging van één register voldoende?

Volgens de kantonrechter mag de notaris niet volstaan met raadpleging van één register. Ook al vermeldt het handelsregister niet altijd een actuele stand van zaken, zo stelt de kantonrechter, de rechercheplicht van de notaris vergt van hem dat dit toch wordt geraadpleegd. Temeer daar het een executieveiling betreft en er aanleiding is te veronderstellen dat er achterstand in de betaling zou kunnen zijn.

Het belang van koper is hierbij groot, immers “draait die al snel op voor een tekort”. Dit belang rechtvaardigt een zorgvuldige recherche plicht van de notaris. N heeft zijn zorgplicht geschonden en wordt aansprakelijk gehouden.

Een wijze les?

Gebruikelijk is bij een slapende VvE ook een toverformule op te nemen dat er geen achterstanden zijn of dat er geen administratie is, bij een casus als de onderhavige moet daar voorzichtig mee worden omgesprongen.

Wat te denken van de ‘beheerder’ (geen bestuurder) die in zulk een geval de verklaring afgeeft?

Rechtbank Rotterdam 11 december 2015, nr 369566 CV EXPL 14-60048

Voor vragen kunt u contact opnemen met Pieter Schut