Afwijkend Gebruik van appartementen

In 2 arresten zijn uitspraken gedaan omtrent afwijkend gebruik van appartementen, welke ieder een andere uitkomst hebben. Hieronder worden beide uitspraken kort besproken.

1. Horeca/winkel/bedrijfsruimte

De eigenaar van een appartement dat bestemd is voor “bedrijfsruimte (winkel)” heeft van de vergadering van eigenaars (VvE) toestemming gekregen voor gebruik als horeca. In de splitsingsakte staat echter dat horeca-activiteiten in een appartement zijn verboden.

Het Hof heeft in tegenstelling tot de kantonrechter geoordeeld dat dit besluit nietig is. Het uitdrukkelijk in de akte opgenomen verbod op horeca-activiteiten staat volgens het Hof eraan in de weg dat de VvE op grond van het toepasselijke modelreglement uit 2006 toestemming kan geven voor een gebruik dat afwijkt van de in de splitsingsakte genoemde bestemming. Als dat eerste de bedoeling zou zijn geweest (het negeren van het verbod) van degene die tot splitsing is overgegaan (in casu de eigenaar van het onderhavige appartement), had het op zijn weg gelegen om dat expliciet in de tekst van de splitsingsakte op te nemen.

Hof Den Haag 1 februari 2022, nr 200.294.736/01 (ECLI:NL:GHDHA:2022:146)

2. Bewoning door gebruiker (en gezin)

Volgens de splitsingsakte is een appartement bestemd voor bewoning door de eigenaar/gebruiker “en zijn gezin”. De VvE heeft aan de eigenaar ervan toestemming gegeven om het appartement samen met twee vriendinnen te bewonen.

Kantonrechter

Op verzoek van een andere appartementseigenaar oordeelt de kantonrechter dat het besluit van de VvE nietig is. Het gebruik (door de eigenaar en haar vriendinnen) is in strijd met de bestemming van het appartement omdat zij geen gezin vormen. Dit strijdige gebruik kan niet worden opgevangen door artikel 9 van het modelreglement uit 1973.

Hof

Het Hof heeft het oordeel van de kantonrechter vernietigd. Tijdens de zitting heeft de bewoonster aangegeven dat zij 30 jaar oud is, dat haar vriendinnen nagenoeg dezelfde leeftijd hebben en dat zij alle drie werken. Volgens haar ligt het daarmee voor de hand dat deze wijze van gebruik eindig is, namelijk tot het moment waarop zij behoefte krijgt aan woonruimte voor haar alleen of met een partner.

Tijdelijk
Het Hof legt het besluit van de VvE dan namelijk zo uit dat daarmee enkel aan haar (dus persoonlijk) toestemming is verleend om het appartement tijdelijk met twee vriendinnen te bewonen terwijl uit de aard van dat gebruik volgt dat dit naar redelijke verwachtingen tijdelijk zal zijn. Voor zover klager heeft gemeend dat dit gebruik waarschijnlijk ten minste twee jaar zal zijn en daarmee niet als ‘tijdelijk’ is aan te merken, volgt het Hof klager daarin niet. Ook een periode van enkele jaren kan als tijdelijk worden aangemerkt.

Intrekking
Ook dient hierbij in ogenschouw te worden genomen dat de toestemming voor dit afwijkend gebruik ook weer kan worden ingetrokken. Gezien de samenstelling binnen de VvE is begrijpelijk dat klager daar weinig vertrouwen in heeft. Het staat klager echter vrij om - als dit afwijkend gebruik een permanent karakter lijkt te krijgen - deze kwestie in een VvE-vergadering aan de orde te stellen en een daarop volgend besluit zo nodig te laten toetsen.

Herstel
Deze situatie leent zich bovendien voor herstel; er zijn geen aanwijzingen dat het appartement na beëindiging van dit afwijkend gebruik niet weer overeenkomstig de bestemming kan worden bewoond. Het hiervoor overwogene betekent dus ook dat indien de huidige eigenaar uit het appartement vertrekt daarmee de toestemming vervalt.

Hof Amsterdam 1 maart 2022, nr 200.258.054/01 (ECLI:NL:GHAMS:2022:622)